De huizenmarkt in 2011
‘Woningmarkt krabbelt op in vierde kwartaal 2010’ zo kondigt de NVM aan in haar persbericht over de kwartaalcijfers. Immer optimistisch zag ook NVM-voorzitter Ger Hukker “lichtpuntjes voor 2011,” waaronder de grotere zekerheid over de hypotheekrenteaftrek, het zogenaamde “Rutte effect”. Ook DNB is optimistisch over de toekomst blijkens een artikel in de meest recente uitgave van het statistisch bulletin: “De vraag naar hypothecaire leningen is de afgelopen jaren gedaald en er werd lange tijd ook steeds terughoudender opgetreden met het verstrekken ervan. Aan die neerwaartse lijn lijkt nu vrijwel een einde te zijn gekomen.” Traditiegetrouw zie ik de zaken wat zwarter in. 
Bron: NVM
Bron: CBS 1994-2002 en DNB 2003-2010
De huizenprijzen daalden in het vierde kwartaal naar €230.000 van €234.000 een kwartaal eerder. De hypotheekschuld steeg in het vierde kwartaal van €615 miljard naar €622 miljard. Hoewel de hypotheekschuld nog steeds stijgt is de groei flink afgeremd, in de afgelopen 2 jaar steeg de hypotheekschuld met 6.7%, terwijl deze van 2006-2008 steeg met 16.8%. Deze groei is bovendien grotendeels te wijten aan de maatregelen van de overheid. Ruim 80% van de woningen in het prijssegment tot €350.000 wordt inmiddels gefinancierd met een NHG garantie (ongeveer 60% van het totaal). Door het grote deel aan leningen met NHG is ook de hypotheekrente als gevolg van de rentekorting nog altijd relatief laag. De grote afhankelijkheid van de NHG maakt dat de meeste consumenten nog niet de volledige effecten dragen van de hogere rentes. Zoals bekend is de NMA in augustus een onderzoek begonnen naar de concurrentie op de Nederlandse hypotheekmarkt. De Rabobank schrijft in een recent themabericht dat de hypotheekrentes met name zo hoog zijn omdat de banken ook hogere rentes moeten betalen om hun leningen te verpakken en ‘verkopen’ (securitisatie). De securitisatiemarkt is na de crisis opgedroogd en zelfs banken met weinig betalingsachterstanden zien de rentes die ze aan investeerder moeten betalen stijgen. De Nederlandse hypotheekmarkt is sterk afhankelijk van securitisatie, ruim 1/3 van de hypotheken is inmiddels verpakt en verkocht. Wanneer er afwaarderingen door de grote kredietbeoordelaars zullen plaatsvinden op securitisaties zal de rente nog verder stijgen. Dit kan al snel een negatieve spiraal worden, dalende huizenprijzen veroorzaken afwaarderingen, wat zorgt voor hogere rentes, wat doorberekend wordt aan geldnemers, wat verdere prijsdalingen bevordert.
Daarnaast is er ook nog een tweede punt dat niet snel benoemd zal worden door de banken. Drie van de vier grote banken hebben staatssteun gekregen. Één van de voorwaarden van die staatssteun was dat de banken niet mogen stunten met hun prijzen. Het kan goed zo zijn dat zolang de Rabobank niet haar rentes verlaagt de rest van de grote vier weinig mogen/willen doen. SNS, ABN en ING hebben een niet geheel onplausibel excuus voor de hoge rentes (voorwaarden staatssteun) en zullen ongetwijfeld niet erg veel problemen hebben met het innen van een aantal extra procentpuntjes marge.
Door de NHG vindt er ook aanmerkelijk meer activiteit plaats in het segment tot €350.000. Zo zijn vrijstaande woningen tot nog toe het hardst geraakt door de crisis. Zonder NHG garantie zijn banken minder snel bereidt hun vingers te branden aan het duurdere ongegarandeerde segment. Vrijstaande woningen zijn tot nog toe dan ook het hardst geraakt door de crisis. 
Bron: CBS
Het zwaard van Damocles dat boven de woningmarkt hangt is het historische grote aanbod van koopwoningen. Over heel 2010 is het aanbod gestegen met 15.8%, in het vierde kwartaal steeg het aanbod met 5.2%. De NVM schat het totale aanbod op 193.000 woningen, andere organisaties maken hogere schattingen tot wel 300.000 woningen. Sinds de crisis is ook de verkooptijd van woningen flink toegenomen:
Bron: NVM
Het segment van woningen met een verkooptijd van meer dan 2 jaar is al sinds de aanvang van de crisis stijgende (van ongeveer 2% naar 14%). Dit zijn ook logischerwijs het type woningen dat straks verliezen moet nemen op hun woning. Mensen in dit segment moeten gemiddeld zo’n 17% afdoen op de oorspronkelijke vraagprijs:
We zien in bovenstaande grafiek dat dit verschil tussen vraagprijs en uiteindelijke transactieprijs niet zo hard meer oploopt als aan het begin van de crisis, dit is wederom te wijten aan overheidsbeleid. Doordat de overheid mensen toestaat om de hypotheekrente op de tweede woning tot twee jaar na de aankoop van de nieuwe woning af te trekken zien mensen niet zo’n grote noodzaak om het oude huis snel te verkopen. De lasten als gevolg van het bezit van twee woningen worden zo gedrukt.
Voor 2011 zijn al maatregelen aangekondigd die de huidige stabiliteit kunnen bedreigen:
1) Het AFM heeft nieuwe regels over tophypotheken aangekondigd. Zo zou er maximaal nog ‘maar’ een hypotheek van 112% van de woningwaarde mogen worden afgesloten. Binnen 7 jaar zou ook de overwaarde moet worden afgelost. De NVB heeft nog tot 1 februari de kans om zelf invulling te geven aan de voorgestelde regels. Mogelijk zullen ze bij deze invulling nog een aantal uitzonderingsmogelijkheden weten los te peuteren (voor bijvoorbeeld NHG-hypotheken). Duidelijk is in ieder geval dat de regels door de AFM zullen worden aangescherpt. Uit het WoON onderzoek komt naar voren dat zo’n 68% van de koopstarters een LTV-ratio (lening als % van de woningwaarde) van boven de 100% heeft, 20% heeft een lening die meer dan 5 keer het jaarinkomen bedraagt. Deze maatregel zal dus met name starters raken, de achillespees van de woningmarkt. Een starter zorgt met de koop van zijn of haar eerste woning voor een koopgolf van gemiddeld nog eens 4.3 woningen.
2) Het NIBUD heeft aangekondigd haar normen m.b.t. tot de maandelijkse woonlasten aan te scherpen, mede door de nieuwe regels van de AFM (verplichte aflossing). Hierdoor mag er stukken minder worden geleend, waardoor het verkrijgen van een eigen woning voor minder vermogende personen moeilijker te bereiken wordt. Deze nieuwe normen hebben ook betrekking op de NHG en raken opnieuw met name het lagere prijssegment.
Aan de andere kant is er het gevaar van verdere inflatie van de woningprijzen als gevolg van Brusselse inmenging. Per 1 januari is het door Brussel verboden voor mensen met een inkomen van meer dan €33.000 om een sociale huurwoning te verkrijgen. Dit betekent dat men de particuliere huur in moet gaan of een woning moet kopen. Particuliere huurwoningen zijn zeer schaars en bovendien prijzig. Het gevaar dreigt dat veel mensen dus zullen worden gedwongen een huis te kopen dat ongetwijfeld op termijn zal dalen in waarde. Hoewel ik het betwijfel kan dit de woningmarkt mogelijk nog een jaar drijvende houden.
2011 is dan ook een onzeker jaar, zeker met de huidige bankvriendelijke regering kunnen er nog wat gekke dingen gebeuren. Desondanks zien de voortekenen er niet goed uit voor de woningmarkt. Mijn voorspelling is dat zonder verdere overheidsinterventies de prijzen in 2011 verder zullen dalen. Een grotere klap zal komen in 2012 wanneer veel crisismaatregelen aflopen.
Update:
Makelaar en hypotheekadviseur Hypodomus concludeert in een onderzoek naar te koop staande woningen dat men niet bereidt is om de woning realistisch te prijzen:
”Hypodomus heeft van 500 willekeurige te koop staande woningen de vraagprijs onderzocht en komt tot de conclusie dat de vraagprijs van veel huizen tot 20% te hoog ligt. Consumenten hopen, tegen beter weten in, nog steeds op die ene koper die wel bereid zal zijn de te hoge vraagprijs te betalen. Ook de makelaar treft blaam. Hij hoopt de verkoopopdracht binnen te halen door de woningverkoper een te hoge verkoopprijs voor te spiegelen. In tijden van stijgende woningprijzen kwam hij daarmee weg, maar nu de woningprijzen dalen hoopt de voorraad onverkoopbare woningen zich op.
Een te hoge vraagprijs heeft ernstige gevolgen. De woning wordt niet verkocht waardoor mensen te maken krijgen met onnodige dubbele maandlasten of ze kunnen niet verhuizen. Uit hetzelfde Hypodomus onderzoek blijkt dat een woning die meer dan 5% te duur wordt aangeboden, maar de helft van het mogelijke aantal serieuze bezichtigers trekt. Een groot aantal kopers die een woning zouden kunnen kopen laten deze vanwege de te hoge vraagprijs links liggen. Dat is niet alleen jammer voor de verkoper, maar ook voor de koper die de koop van deze woning niet eens zal overwegen.
In verreweg de meeste gevallen wordt de vraagprijs uiteindelijk verlaagd. Eerder onderzoek van de NVM wijst echter uit dat het ver boven de marktwaarde aanbieden van een woning tot diverse prijsaanpassingen leidt, met als eindresultaat een verkoopprijs beneden de markwaarde. Een te hoge vraagprijs kost de woningverkoper dus uiteindelijk geld.”
If you are going for most excellent contents like me, only pay a quick visit this web site
all the time as it provides quality contents, thanks
Simply desire to say your article is as surprising. The clearness in your put
up is just spectacular and that i can assume you are a professional
on this subject. Well with your permission allow me to take hold of your RSS
feed to keep up to date with imminent post. Thank you 1,000,
000 and please continue the rewarding work.
Simply desire to say your article is as surprising.
The clarity in your post is simply excellent and i could assume you’re an expert on this subject.
Well together with your permission allow me to grab your RSS feed to stay up to date with forthcoming post.
Thank you one million and please continue the enjoyable work.
First off I want to say awesome blog! I had a
quick question in which I’d like to ask if you do not mind.
I was curious to find out how you center yourself and clear your
head before writing. I have had trouble clearing my
mind in getting my thoughts out. I truly do enjoy writing but it just seems
like the first 10 to 15 minutes tend to be lost
simply just trying to figure out how to begin. Any suggestions or hints?
Kudos!
Currently it seems like BlogEngine is the top blogging platform available right now.
(from what I’ve read) Is that what you are using on your blog?
Hi there, You’ve done an excellent job. I will definitely digg it and personally recommend to my friends.
I am sure they will be benefited from this site.
That is a very good tip especially to those new to the blogosphere.
Brief but very accurate information… Appreciate your sharing this one.
A must read article!
Appreciating the time and energy you put into your
site and in depth information you offer. It’s good to come across a blog every
once in a while that isn’t the same old rehashed information. Great
read! I’ve saved your site and I’m adding your RSS feeds to my Google account.
Excellent site you have got here.. It’s hard to find quality writing like yours nowadays.
I honestly appreciate people like you! Take care!!
This is very attention-grabbing, You’re an excessively skilled
blogger. I’ve joined your feed and sit up for in the hunt for more of your fantastic post.
Additionally, I have shared your website in my social networks
I usually do not drop many remarks, but i did some searching and wound up here De huizenmarkt in 2011 | Lux et Veritas.
And I actually do have a couple of questions for you if it’s allright.
Could it be just me or does it seem like some of these responses
look like left by brain dead people? 😛 And, if you are posting
at other places, I would like to follow everything new you have to post.
Would you make a list of the complete urls of all your communal sites like your Facebook page, twitter
feed, or linkedin profile?
Wonderful blog! Do you have any recommendations for aspiring writers?
I’m hoping to start my own site soon but I’m a little lost on everything.
Would you recommend starting with a free platform like WordPress or go for a paid option? There are so many choices out there that I’m totally confused ..
Any suggestions? Thanks!
It’s actually a nice and helpful piece of info.
I am glad that you just shared this helpful information with us.
Please stay us up to date like this. Thank you for sharing.
Wonderful article! We are linking to this particularly great article
on our site. Keep up the good writing.
Thanks for another wonderful article. The place else may just anyone get
that type of info in such an ideal approach of writing?
I’ve a presentation next week, and I am on the search for
such info.
Wonderful goods from you, man. I have take into account your
stuff previous to and you’re just too great. I
actually like what you have received right here, really like
what you’re stating and the way in which in which you are saying it.
You’re making it entertaining and you continue to take care of to stay it smart.
I cant wait to read much more from you. That is actually a great web site.
We’re a bunch of volunteers and starting a brand new scheme in our community.
Your website provided us with valuable info to work on. You’ve done an impressive job and our entire
neighborhood will be grateful to you.
Hello it’s me, I am also visiting this site regularly, this
website is really good and the visitors are really sharing nice thoughts.
I’m amazed, I must say. Seldom do I encounter a blog that’s both equally educative
and engaging, and without a doubt, you have hit the nail on the head.
The issue is an issue that not enough folks are speaking intelligently about.
Now i’m very happy that I stumbled across this during my hunt for something regarding
this.
It’s awesome in favor of me to have a web page,
which is valuable designed for my knowledge.
thanks admin
Hi there Dear, are you truly visiting this website on a regular
basis, if so then you will definitely get nice knowledge.
It’s awesome to go to see this website and reading the views of all friends
on the topic of this post, while I am also eager of getting know-how.
Oh my goodness! Impressive article dude! Many thanks, However I am having problems
with your RSS. I don’t know the reason why I can’t subscribe to it.
Is there anyone else having the same RSS issues? Anybody who knows the solution will you
kindly respond? Thanx!!
Oh my goodness! Impressive article dude! Thanks, However I am experiencing problems with your RSS.
I don’t understand the reason why I am unable to join it.
Is there anybody else having the same RSS problems? Anybody
who knows the answer will you kindly respond? Thanks!!
I am truly grateful to the holder of this web page who has shared this wonderful piece
of writing at at this time.
Hi to all, the contents present at this web site are really
amazing for people experience, well, keep up the nice work fellows.
Hi there, I would like to subscribe for this web site to take most recent
updates, therefore where can i do it please help out.
This is my first time go to see at here and i am really happy to read everthing at alone place.
It’s amazing for me to have a site, which is helpful designed for my experience.
thanks admin
It’s fantastic that you are getting ideas from
this post as well as from our discussion made here.
Hi, I think your blog might be having browser compatibility issues.
When I look at your blog in Ie, it looks fine but when opening
in Internet Explorer, it has some overlapping. I just wanted to give you a quick heads up!
Other then that, great blog!
I must thank you for the efforts you’ve put in writing this website.
I really hope to see the same high-grade blog posts by you later on as well.
In truth, your creative writing abilities has encouraged me to get my own website now 😉
Why viewers still make use of to read news papers when in this technological globe everything is presented on net?
Undeniably consider that which you said.
Your favorite justification seemed to be on the net
the easiest thing to take into accout of. I say to you, I
definitely get irked while people consider worries that they just
don’t understand about. You controlled to hit the nail upon the top and also outlined out the entire
thing with no need side effect , people can take a signal. Will likely be back to get more.
Thank you
you’re in point of fact a just right webmaster. The site loading speed
is amazing. It kind of feels that you’re doing any distinctive trick.
Furthermore, The contents are masterwork. you’ve performed a wonderful activity on this subject!
It’s evident that you put a lot of care into curating meaningful and relevant content.