Het einde nadert
De kwartaalcijfers deze maand geven aan dat de Nederlandse huizenmarkt een nog zwaardere tijd tegemoet gaat. Hoewel prijsdalingen al eerder zijn opgetreden en bestaande koopwoningen die op hun hoogtepunt in 2007 verkochten voor gemiddeld €243.600, inmiddels in het derde kwartaal van 2010 €233.000 waard zijn, lijkt de prijsdaling die zich nu inzet substantiëler.
Deze veronderstelling komt niet zozeer door de cijfers van het NVM die aangaven dat er in het derde kwartaal een prijsdaling had opgetreden -voor het eerst na een half jaar van licht herstel- maar door de cijfers van DNB, die een veel gevaarlijkere trend laten zien voor de Nederlandse vastgoedmarkt. Voor het eerst in decennia is er sprake van een daling in de hypotheekschuld, dit betekent dat voor het eerst er meer wordt afgelost dan geleend. Dit getuigt van een zelfde patroon als in de VS, stagnatie van woningprijzen gevolgd door lichte prijsdalingen van koopwoningen; stagnatie in de kredietverstrekking; wat leidt tot een veel diepere prijsdaling. In de volgende grafiek zien we deze dynamiek in actie. 
Vergelijk dit nu met de situatie in Nederland. 
Tot het tweede kwartaal dit jaar had de Nederlandse huizenmarkt nog steeds een constante groei van de hypotheekschuld gezien. Dit betekent dat Nederlanders nog altijd bereidt waren om meer schuld op zich te nemen om een eigen woning te kunnen bezitten. Dit lijkt nu afgelopen te zijn.
Wel zien we in Nederland dat de markt zich lang niet zo snel aanpast als in de VS. Dit is vooral te wijten aan de actievere overheid in Nederland. Crisismaatregelen als het verhogen van de NHG (waarmee inmiddels ruim 80% van de hypotheken wordt gefinancierd[i]); de hypotheekrenteaftrek op de tweede te koop staande woning behouden; en de deeltijd WW zorgen ervoor dat mensen zich minder genoodzaakt voelen hun vraagprijs te laten zakken.[ii] Daarnaast zorgen de sociale voorzieningen in Nederland ervoor dat mensen niet even snel als in de VS zonder de benodigde stroom van inkomen zitten. Deze maatregelen lijken echter vooral uitstel van executie en in het ergste geval vergroten ze alleen maar de problemen.[iii]
Dit beeld werd nog maar eens bevestigd door een rapport van de Nederlandse vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers. Uit het rapport blijkt dat het aantal mensen dat huren prefereert over kopen in één jaar is verdubbeld van 12% naar 24%.[iv] De kwartaalcijfers van het NVM bevestigen deze trend, het aanbod van koopwoningen is alweer met 5.4% is gestegen. Het totale marktaanbod zou volgens de NVM 185.000 woningen omvatten. De gemiddelde verkooptijd was 122 dagen.[v]
Volgens de NVM zou in mei 2010 43.8% van het aanbod binnen een half jaar zijn verkocht.[vi] Uit de derde kwartaalcijfers blijkt dat in het afgelopen halfjaar er 61.800 huizen zijn verkocht. Dit strookt niet met de 43.8% uit mei, inmiddels moet het percentage zijn gezakt tot 34.4%. Dit is bovendien in het meest optimistische scenario, kijken we naar de cijfers van de website jaap.nl, die poogt het totale aanbod van de grote makelaarsverenigingen alsmede van onafhankelijke makelaars op hun site te zetten, dan blijkt dat er 300.000 huizen te koop staan. Deze site schat de gemiddelde verkooptijd op 10 maanden, ongeveer dubbel zo hoog als de NVM.[vii] Men kan verwachten dat naar mate de groep mensen die hun huis langere tijd te koop hebben staan groter wordt, de vraagprijs ook aanmerkelijk moet dalen. Het lijkt er steeds meer op dat de grotere dwaas theorie niet meer opgaat, met name nu blijkt dat mensen zijn gestopt met lenen.
[i] NHG. “Kwartaalcijfers 3e kwartaal 2010.” 7 oktober 2010 http://www.nhg.nl/fileadmin/user_upload/Documenten/PDF/Factsheet_3e_kwartaal_2010.pdf
[ii] Deze maatregel heeft de werkloosheid vooralsnog aanmerkelijk lager gehouden dan in de VS en sommige andere Europese economieën. Sinds het begin van de crisis is de werkloosheid slechts gestegen met een kleine 1.5%. Hierdoor zien we in vergelijking tot de VS een stuk minder gedwongen verkopen als gevolg van werkloosheid.
Zie http://3.bp.blogspot.com/_otfwl2zc6Qc/S7pF_m_cuuI/AAAAAAAANKg/OrE-jwWSdOg/s1600/unrates.jpg
[iii] Jesse Frederik. “De Jager en zijn Startkabels.” Lux et Veritas. 31 augustus 2010 http://www.luxetveritas.nl/blog/?p=590
[iv] NVB. “Huurders in Profiel: Onderzoek naar wensen van potentiële huurders.” 4 oktober 2010 http://www.nvb-bouw.nl/Nieuws/NVB_Persberichten/4_oktober_2010_Huursector_in_trek
[v] NVM. “NVM: Toename te koop staande woningen.” 7 oktober 2010 http://nieuws.nvm.nl/actual/oktober_2010/nvm_toename_te_koop_staande_woningen.aspx
[vi] NVM. “Bijlage I: Analyse Woningmarkt.” 8 juli 2010 http://nieuws.nvm.nl/~/media/NVMWebsite/Downloads/Marktcijfers/2010Q2/Bijlage%20I%20Analyse%20woningmarktcijfers%202010-2.ashx
[vii] Hans Voorn. “NVM Liegt.” Jaap.nl 7 oktober 2010 http://blog.jaap.nl/2010/10/nvm-liegt.html
[…] het aanbod met 5.2%. De NVM schat het totale aanbod op 193.000 woningen, andere organisaties maken hogere schattingen tot wel 300.000 woningen. Sinds de crisis is ook de verkooptijd van woningen flink toegenomen: […]
not really what i was looking at but i guess this will suffice.
I’m impressed, I have to say. Very rarely do I run into a website that’s mutually instructive and entertaining, and let me tell you, you have hit the nail over the head. Your view is outstanding; the point here is something that not enough individuals are communicating intelligently about. I am incredibly fortunate that I came across this in my hunt for something relating to this.
new get down crazy shirts
accept you more! I will bookmark this and keep track of updates. Im sure we all readers thank you for efforts as much as me!
I generally agree with your opinion on this subject and look forward to additional posts and comments here at luxetveritas.nl. Thanks!
sharonkingdomI believe …’old pony, young child’ make the best paishertnrp… it is so difficult to find experienced riders that are small enough to ride young ponies and teach them their manners, and often its enough to put a small child off riding altogether.