De Nederlandse Huizenbubbel deel 3
"Governments were either bemused as were the speculators or they deemed it unwise to be sane at a time when sanity exposed one to ridicule, condemnation for spoiling the game, or the threat of severe political retribution."
-John Kenneth Galbraith
The Great Crash of 1929
Hypotheekrenteaftrek:
Het is niet te ontkennen dat de hypotheekrenteaftrek een factor is in de prijsstijgingen, het is echter slechts een factor, niet de enige boosdoener. Zonder de ontwikkelingen op de hypotheekmarkt die benoemd zijn in het voorgaande gedeelte, zou de hypotheekrenteaftrek niet zo’n prominente rol hebben gespeeld. Het voortbestaan van de maatregel hangt nauw samen met de innovaties van de financiële sector, die de maatregel tot het uiterste uitbuiten voor eigen gewin.
De hypotheekrenteaftrek heeft invloed op de huizenprijzen:
a) Door de effecten op de vraag naar koopwoningen;
b) De dempende werking die het heeft op hypotheekrentestijgingen en;
c) Doordat het de proliferatie van hypotheekvormen waarin niet wordt afgelost (of pas aan het einde van de looptijd) stimuleert.
Met name de laatste is een belangrijke factor in de bubbel en de uiterst soepele kredietverstrekking. De hypotheekmarkt in Nederland heeft zich op een manier ontwikkeld waarin het optimaal gebruik maakt van de fiscale voordelen. Hypotheekverstrekkers die hypotheekvormen aanbieden waarin pas aan het einde van de looptijd wordt afgelost adverteren met de belastingvoordelen die deze hypotheekvormen opleveren. Als iemand niet aflost, blijft het bedrag dat wordt betaalt aan rente altijd hoog, dit bedrag kan vervolgens worden afgetrokken. Iemand die tijdens de looptijd aflost, krijgt dus eigenlijk een boete van de Nederlandse overheid, hij kan minder geld van de belasting aftrekken omdat hij steeds minder geld aan rente hoeft te betalen.
Door deze nieuwe hypotheekvormen, de hogere hypotheekrentes en de stijgende huizenprijzen zijn de kosten van de hypotheekrenteaftrek uit de pan gerezen. Een structureel probleem met betrekking tot de hogere kosten is ook het grotere eigenwoning bezit, waar in 1981 nog 41% een koopwoning in bezit had, heeft inmiddels 58.9% van de bevolking een koopwoning.(VROM 2009) Het is decennia lang bewust beleid geweest om bezit van een eigen woning te stimuleren. In 2000 riep staatssecretaris Johan Remkes van de VVD nog op om te streven naar een koopwoningbezit van 65% van de bevolking in 2010. Al deze factoren hebben er voor gezorgd dat de kosten van de belastingsubsidies op de koopwoningenmarkt zijn gestegen van ongeveer €4 miljard in 1995 naar €11 miljard in 2006 volgens het CPB.(van Ewijk et al. 2006) Inmiddels is dit gestegen naar dik €15 miljard volgens econoom Bas Jacobs.(Jacobs 2010)
Het bestaan van de hypotheekrenteaftrek is des te opmerkelijker omdat de maatregel zijn doel compleet voorbij schiet. Critici van de hypotheekrenteaftrek vragen zich af wat het doel van de maatregel eigenlijk is en wijzen hierbij op de geschiedenis, waarin de excuses voor de maatregel dikwijls veranderden. Ik verschil met deze critici van mening omdat ik niet geloof dat er veel is veranderd wat betreft de redenen voor de maatregel. De essentie is door de jaren heen niet veranderd, ondanks het feit dat deze essentie niet vaak wordt gearticuleerd door de enthousiaste vertegenwoordigers van de maatregel.
De maatregel werd in 1893 genomen met de invoering van een nieuw belastingstelsel. Tot die tijd werden belastingen enkel geheven in de vorm van accijnzen op producten, met name eerste levensbehoeften als zout, zeep en suiker. Met de groei van de arbeidersbeweging en socialistische partijen, werd ook de roep om een eerlijker belastingstelsel groter. Het belastingstelsel werkte tot dan toe hoogst regressief, omdat de accijnzen voor iedereen even hoog waren vormden ze een zwaardere last voor de armere bevolkingsgroepen, die een relatief groter deel van hun inkomen kwijt waren aan eerste levensbehoeftes. De rijkere bevolkingsgroepen, die veel profijt hadden bij het oude systeem, stonden dan ook vijandig tegenover het nieuwe belastingstelsel, in 1894 werd er zelfs een ‘Vereeniging tot het Weigeren van Belastingbetaling’ opgericht door opstandige rijkaards en minister van financiën Pierson was niet meer welkom in zijn Haagse sociëteit De Witte. Met de eerste versie van de hypotheekrenteaftrek sloot minister Pierson in feite een compromis met de ontevreden rijkere belastingbetalers. (Kromhout and Oving 2008)
Pas veel later werd er een nieuwe reden gevonden voor de hypotheekrenteaftrek, het eigenwoning bezit stimuleren. De nieuwe verklaring is merkwaardig. Het CPB toonde in een studie aan dat de Nederlandse woningmarkt “bijna compleet inelastisch” is. Dit betekent dat veranderingen aan de vraag zijde bijna geen effect hebben op het aanbod. Kortom wanneer de prijzen van woningen stijgen, worden er niet meer woningen gebouwd.(Vermeulen and Rouwendal 2007) Door de vraag te verhogen met fiscale subsidies verandert er dus bijna niks aan de aanbod zijde. Hierdoor vertaalt de hypotheekrenteaftrek zich eigenlijk alleen in hogere woningprijzen. De partijen die de hypotheekrenteaftrek willen behouden veronderstellen eigenlijk dat woningbezit per definitie goed is, hoeveel men zich ook in de schulden moet steken. Dit betekent op zijn beurt dat ze handelen in het geloof van immer stijgende woningprijzen, waarin deze schulden geen probleem vormen.
De VVD leek in haar verkiezingsprogramma totaal voorbij te gaan aan de conclusie van het CPB en stelde dat de hoge woningprijzen “primair [worden] veroorzaakt door een mismatch tussen vraag en aanbod.” Los van de empirische claim (dat de woningprijzen primair zo hoog zijn omdat er sprake is van een mismatch tussen vraag en aanbod), het is vreemd dat door de VVD niet de logische conclusie wordt getrokken dat door met overheidsmaatregelen de vraag kunstmatig hoog te houden er een hogere woningprijs ontstaat. Dit argument wordt door Rutte vrij kinderachtig bestreden, de hypotheekrenteaftrek bestaat al meer dan 100 jaar en in al die tijd is de prijs niet zo gestegen zegt hij. Natuurlijk bestond die hypotheekrenteaftrek al langer, maar bestond de aflossingsvrije hypotheek in 1893? Rutte weet dondersgoed dat de invloed van de hypotheekrenteaftrek groter is geworden met de invloed van de nieuwe hypotheekvormen.
Ondanks dit alles propageert het VVD dat het ook een partij is die goed is voor starters op de woningmarkt; “Voor starters wordt het kopen van een huis zonder fiscaal voordeel veel duurder of zelfs onbereikbaar.”
Het omgekeerde is het geval, juist door het fiscaal voordeel wordt de woningprijs opgedreven en wordt het kopen van een woning “duurder of zelfs onbereikbaar.” Het kopen van een woning blijft alleen bereikbaar zolang men bereidt is zich diep in de schulden te steken. In 2006 lag de gemiddelde LTV ratio op 113% voor koopstarters, 68% van de koopstarters had een LTV ratio boven de 100%.(Tweede Kamer der Staten Generaal 2009) De grote meerderheid van de starters moet dus al meer lenen dan de waarde van de woning om nog een huis te kunnen kopen. De hypotheekrenteaftrek is niet de enige boosdoener maar het is er één van de velen.
De VVD is echter niet de enige die onder deze misconceptie schijnt te lijden, uit een peiling van de Vereniging Eigen Huis onder woningbezitters, blijkt dat 83% gelooft dat de hypotheekrenteaftrek starters helpt met het kopen van een woning. Verder blijkt uit de peiling dat slechts 26% van de woningbezitters wil dat er bezuinigt wordt door de hypotheekrenteaftrek af te schaffen, 73% van de woningbezitters zegt ook dat het standpunt van de politieke partijen m.b.t. de hypotheekrenteaftrek een belangrijke rol speelt bij hun stemkeuze.(Vereniging Eigen Huis 2010)
Wanneer de intenties van de maatregel–het eigen woningbezit stimuleren– tegenstrijdig zijn met de effecten van de maatregel, is het dan niet redelijk om te zoeken naar een alternatieve verklaring van de aantrekkingskracht van de hypotheekrenteaftrek?
Deze zijn in de afgelopen 107 jaar niet veel veranderd. In 1999 verkregen de 30% rijkste mensen 78% van het voordeel van de fiscale voordelen op de koopmarkt, 45% komt terecht bij de rijkste 10%.(Caminada 1999) Weliswaar zijn er allerlei zaken verandert en zijn de cijfers inmiddels minder dramatisch dan in 1999 — dat de maatregel uiterst regressief is kan door iedereen erkend worden. Doordat veel woningbezitters stemmen op basis van het standpunt over de hypotheekrenteaftrek, zien partijen kans om hieruit politiek gewin te halen. Een scepticus zou kunnen vermoeden dat de nauwe banden van de VVD, maar ook andere partijen met de financiële sector ook een belangrijke rol spelen. In dit opzicht is er dus niet veel veranderd aan de intenties van de maatregel.
De bezwaren tegen het behouden van de hypotheekrenteaftrek lijken overweldigend. Het instrument beboet mensen die aflossen en stimuleert daarmee de proliferatie van aflossingsvrije (risicovollere) hypotheken, het is een enorme kostenpost voor de staat en het slaagt bovendien niet in haar verklaarde doelstellingen. Toch is de hypotheekrenteaftrek een punt van discussie. Helaas, word de kwestie niet vaak duidelijk voorgelegd aan het volk, wat blijkt uit peilingen waarin we grove misconcepties zien. Dit betekent dat de informatievoorziening niet haar werk doet. Dikwijls wordt het debat geleidt door belangen en niet door rede.
Nationale Hypotheek Garantie:
De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) werd in 1993 opgericht als de Stichting Waarborgfonds Eigen Woning (WEW) door het VROM en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. De NHG heeft als doeleinde “het bevorderen van het verkrijgen in eigendom van woningen en de verbetering van de kwaliteit van eigen woningen, door middel van het verstrekken van borgstellingen.”
Bij een NHG hypotheek staat het WEW garant voor het hele bedrag van de lening, de geldnemer betaalt hiervoor een eenmalig bedrag (0.55% van de lening vanaf 2010). De geldnemer is hiermee niet uit de problemen wanneer hij de lening niet meer kan terug betalen, de hypotheekverstrekker echter wel. Het WEW betaalt in zo’n geval de lening in zijn geheel uit aan de hypotheekverstrekker en wordt de nieuwe schuldeiser. De geldnemer moet zijn schuld dan betalen aan het WEW. Omdat het WEW een overheidsinstelling is, is deze vaak coulanter dan een private instelling. In sommige gevallen kan de stichting de schuld zelfs kwijtschelden, wanneer de verplichte verkoop van de woning het gevolg is van bijvoorbeeld een echtscheiding, arbeidsongeschiktheid, werkloosheid of het overlijden van iemands partner.
Een verder voordeel voor de consument zijn de lagere tarieven die hypotheekverstrekkers aanbieden bij NHG hypotheken. Hypotheekverstrekkers bieden lagere rente percentages aan wanneer ze verzekerd zijn van een vrijwel risicoloze lening als de NHG.
Er zijn bepaalde normen voor een hypotheek om gebruik te kunnen maken van de NHG. Deze normen zijn met name gebaseerd op de woonquote, afhankelijk van het inkomen wordt er bepaald hoe hoog de woonquote mag zijn. Deze normen zijn dezelfde als die in de GHF(gedragscode hypothecaire financieringen), het zelfreguleringmechanisme van de hypotheekverstrekkers.
De verantwoordelijkheid voor de verstrekking van NHG-hypotheken ligt bij de banken. Pas wanneer er daadwerkelijk moet worden uitgekeerd door het WEW bepaalt deze of de hypotheek voldoet aan de NHG normen. Opnieuw wordt er dus vertrouwd op de zelfregulering van de financiële sector en ook de resultaten zijn niet indrukwekkend. Uit onderzoek van de kredietbeoordelaar Fitch blijkt dat in 2008 er bij maar liefst 25% van de NHG-hypotheken wordt geweigerd om uit te betalen, dit omdat de hypotheek niet is verstrekt conform de NHG normen, in euro’s was dit percentage zelfs 35% van het totaal aan claims. Dit heeft voor hypotheekverstrekkers geen verdere gevolgen, behalve dat ze hun geld niet krijgen uitgekeerd.
Ook kaart Fitch een verder probleem aan, omdat de NHG in haar methodiek uit gaat van annutaïre aflossing, dat is, dat er elk jaar een bepaalde som wordt afgelost, wordt er elk jaar een minder grote som gegarandeerd. Zoals we hebben gezien is echter een groot gedeelte van de hypotheken aflossingsvrij, zo ook bij NHG hypotheken, hierbij wordt niet afgelost, desondanks wordt er wel een minder groot deel gegarandeerd door de NHG omdat het er van uitgaat dat aflossing wel plaatsvindt. Hierdoor is de gegarandeerde som kleiner dan de totale schade wanneer de lening niet betaalt word. (Fitch Ratings 2010)
Waarom zouden banken dit doen? Waarom verstrekken ze NHG leningen waarvan ze weten dat ze toch niet worden uitgekeerd wanneer het fout gaat? Op het eerste oog lijkt de NHG een onschuldig instrument om meer zekerheid te bieden aan kredietverstrekkers en consumenten. Het instrument dient echter ook als een dekmantel voor dubieuze leningen. Hypothecaire leningen die het NHG plakkaat hebben, krijgen van kredietbeoordelaars hoge ratings wanneer deze als MBS op de markt worden gebracht. Dit omdat de overheid garant staat voor de lening en er dus op het eerste oog vrijwel geen risico aan kleeft.(Nationale Hypotheek Garantie 2008)
Desondanks is dus al gebleken dat sommige NHG leningen kwalitatief tekort kwamen en het bedrag niet werd uitgekeerd. Zo werden in sommige gevallen de schulden die de huizenkoper nog had uitstaan over het hoofd gezien bij de verstrekking van een NHG hypotheek. Omdat er geen boetesysteem is voor financiële instellingen die –eventueel doelbewust- fouten maken bij het verstrekken van NHG-hypotheken heeft dit geen gevolgen voor banken wanneer zij deze hypotheken al van de balans af hebben gewerkt.(Trouw 2010)
Dit berust opnieuw op een grote mate van non-transparantie en misleiding. Zoals ook blijkt uit een onderzoek van Fitch waarin ze kijken naar de mate van transparantie van MBS’s. Hieruit kwamen MBS’s met Nederlandse NHG hypotheken als een van de slechtste uit de bus, met een score van 1 uit 5. (Fitch Ratings 2010)
Sinds juni 2009 dreigt de kredietbeoordelaar Fitch om NHG hypotheken af te waarderen van AAA(de hoogste rating) naar AA of zelfs enkel A. Dit naar aanleiding van voorgenoemd onderzoek.(De Waard 2010)
Een interessante voorbode van wat komen gaat zijn ook de cijfers van het NHG met betrekking tot haar het aantal toegekende schadeclaims en het aantal declaraties. 
Nu de situatie op de woningmarkt er slechter uit ziet wordt het gat tussen het aantal declaraties en het werkelijk toegekende bedrag groter. Ook blijkt dat ondanks een lager toegekend bedrag het aantal declaraties vooralsnog hoog blijft. Wat de voorgaande theorie nog eens bevestigd.
Ook is er een grote stijging in het aantal declaraties wat een indicatie is van de stress op de woningmarkt. Het NHG zegt ook bij de presentaties van de halfjaarcijfers over 2010, dat er tot nog toe zo’n 600 verliesdeclaraties zijn ingediend in het eerste half jaar van 2010, een verdubbeling ten opzichte van 2009. (Stichting WeW 2010)
Ook significant is de verruiming van de NHG (van €265.000 naar €350.000) als maatregel om de woningmarkt weer op gang te helpen. Sinds de maatregel is genomen wordt circa 80% van alle woningaankopen gefinancierd met NHG. Wanneer het bekend is bij de toezichthouders dat er op grote schaal onverantwoord NHG hypotheken worden verstrekt, is het dan niet merkwaardig om a) de normen soepeler te maken en b) niets te doen aan de controle op NHG hypotheken.
(Zelf)regulering?:
In de afgelopen jaren hebben de regerende partijen, de toezichthouders en de financiële sector veel schade veroorzaakt door maatregelen te nemen die de stijging van de huizenprijzen faciliteren. Recente pogingen tot regulering, onder het motto beter laat dan nooit, zijn tot nog toe niet serieus opgepakt. De Nederlandse politiek blijft geloven in de zelfregulering van de sector, haar geloof in de goedheid van de financiële sector is zo groot dat het al jarenlang banken de vrijheid geeft om een overheidsinstitutie als de NHG te misbruiken voor haar eigen moreel dubieuze doeleinden.
De diverse zelfreguleringmechanismes hebben door de jaren heen constant gefaald. Dit is niet alleen te wijten aan het mechanisme van zelfregulering maar ook aan de bewuste mildheid van de regels (ongetwijfeld omdat deze geschreven worden door de financiële sector zelf).
Onder de huidige regels, is er bijvoorbeeld geen maximum aan de LTV ratio. In Duitsland en België is de maximale LTV ratio 80%, een gangbare LTV ratio voor starters is in deze landen respectievelijk 70% en 80%, in 2007 was de LTV ratio voor starters in Nederland 110%.(European Central Bank 2009)
In april 2009 uitte de AFM haar intentie om de tophypotheek te verbieden. Dit zou betekenen dat leningen boven de woningwaarde verboden zouden worden. De tophypotheek is de afgelopen jaren de motor geweest achter de steeds duurdere huizenmarkt. Zoals al eerder vermeld, kampt 68% van de starters met een LTV ratio van boven de 100%. (Tweede Kamer der Staten Generaal 2009) Het verbieden van dit soort dubieuze leningen zou niet alleen de kosten drukken van de hypotheekrenteaftrek, het zou ook een halt toeroepen aan de meest risicovolle hypotheken.
De AFM werd echter teruggefloten door toenmalig staatssecretaris Jan Kees De Jager, die het voorstel onacceptabel vond. Ook de PvdA was scherp tegen het voornemen van de AFM en noemde het voorstel “een botte bijl voor een delicaat probleem.” (NRC Handelsblad 2009) Het voorstel sneuvelde en de AFM werd gedwongen om de plannen te wijzigen en zich vriendelijker op te stellen tegenover de financiële sector. In de nieuwe voorstellen wordt er een maximale LTV ratio van 112% gehanteerd. Ruim boven het internationaal gangbare niveau.
Ook is er in de huidige regeling een zogenaamde ‘explain’ mogelijkheid. Hierbij mag men in bijzondere gevallen afwijken van de voorschriften van de regels van de GhF, mits de consument hiervan op de hoogte wordt gesteld en de motivering voor de afwijking in het cliëntendossier wordt opgenomen. DNB en de AFM merken op dat de meeste motiveringen “de kwalificatie ‘bijzonder’ niet rechtvaardigen. Veelal beroepen hypotheekverstrekkers zich slechts op verwachte toekomstige bovengemiddelde inkomensstijgingen om huishoudens een hoger hypotheekbedrag te verstrekken.” De toezichthouders concluderen dan ook dat de explain mogelijkheid “in de praktijk een sluiproute [is] geworden om de code te omzeilen.”
Uit een steekproef door de AFM bleek dat in 33% van de gevallen gebruik wordt gemaakt van de explain mogelijkheid, hiervan was bij nader onderzoek 65% niet verantwoord verleend. Dit betekent dat in ongeveer 21,5% van de gevallen de lening niet conform de regels zijn verstrekt. (AFM en DNB 2009:22) Een kosten-batenanalyse laat zien dat het winstgevender is om de norm simpelweg te overtreden wanneer dit nodig blijkt om een winstgevendere lening te slijten. Ten eerste wordt overtreding zelden gedetecteerd en ten tweede zijn de boetes wanneer een overtreding wordt geconstateerd bijzonder klein. Zo kreeg de Postbank (ING) voor een tiental overtredingen uit een steekproef van 48 dossiers slechts een boete van €30.000. (AFM 2009) Als dit de enige consequentie is voor het overtreden van de norm in ongeveer 21% van de geteste gevallen (een indicatie van de ware omvang) dan is de keuze snel gemaakt voor de banken.
Waar het voorstel van de AFM op weinig sympathie kon rekenen van de regering, was dit anders bij het advies van de commissie Maas. Het rapport van deze commissie geschreven door mensen die allen nauwe banden onderhielden met de financiële sector (zie tabel) werd door minister Bos verwelkomd. De minister prees verschillende aanbevelingen, hij vond het goed dat “banken weer ouderwets en degelijk gaan bankieren en het belang van spaarders en klanten voorop stellen.” Ook vond Bos het voorstel om een bankiersexamen, waarin hun kennis van bankzaken wordt getoetst, “belangrijk”. Als laatste stelde Bos dat de “aanbevelingen [moeten worden omgezet] in daden”; “het initiatief is [nu] aan de sector maar als deze geen tempo maken zal de minister […] kijken of bepaalde zaken in wetten verankerd moeten worden.“ (Ministerie van Financiën 2009)
|
Commissie-leden |
Functies |
|
Cees Maas |
Voormalig vicevoorzitter en CFO van de raad van bestuur van de ING Groep (1996-2007) en voormalig thesaurier-generaal bij het ministerie van financiën (1986-1992). |
|
Wim van de Goorbergh |
Plaatsvervangend voorzitter en CFO van de raad van bestuur van de Rabobank(1993-2002). Diverse commissariaten onder andere bij de BNG (de vierde bank van Nederland), DELA (verzekeraar) en NIBC (een zakenbank). |
|
Tom de Swaan |
Van 1972-1999 werkzaam bij DNB. Van 1999-2006 de CFO bij ABN Amro, van 2006-2008 adviseur van de RvB bij ABN. Commissariaten bij o.a. Zurich Financial Services, DSM, Ahold en Van Lanschot. |
|
Johanneke Wejtens |
Beleidsadviseur van de EPP-ED (Christen Democraten) coalitie in het Europees parlement (2002-2006) , adviseur financiële markten bij de NVB (2007-2009). Trad na de publicatie van het rapport van de commissie Maas in dienst bij de ING groep als manager van public and government affairs. |
|
Sylvester Eijffinger |
Professor aan de universiteit van Tilburg. Voorzitter van de monetaire kring, “een beleidsforum van academici en beleidsmakers bij de centrale bank, het ministerie van financiën, banken, pensioenfondsen en andere financiële instellingen.” Lid van de raad van bestuur van het wetenschappelijk instituut van het CDA en redacteur van Christen Democratische Verkenningen. |
Waarom wordt dit initiatief van een commissie enkel bestaande uit leden met banden in de financiële sector zo serieus genomen en waarom wordt hen de ruimte gegeven om hun visie te realiseren, terwijl een initiatief van de toezichthouder wordt geblokkeerd?
Dit is zeker een belangrijke vraag in het licht van de af en toe absurde aanbevelingen van de commissie Maas. Zo pleit de commissie in het licht van het “grotere tijdsbeslag” dat een commissariaat in zal nemen als gevolg van het bankiersexamen en de bijscholing die commissarissen nodig zullen hebben om hun taak te vervullen, dat de honorering verhoogd moet worden. Ofwel de commissarissen moeten meer betaalt worden, omdat ze onder de nieuwe regels in tegenstelling tot in het verleden ook moeten snappen wat ze aan het controleren zijn (of wat je kan noemen je werk doen).
Een ander merkwaardig voorstel is om “een grotere arbeidsmobiliteit tussen de banken en de toezichthouders” te bevorderen. Om een volgende crisis te vermijden hebben we dus meer bankiers nodig die toezicht houden op hun voormalige werkgevers –en/of vrienden- in de financiële sector.
Andere voorstellen zijn compleet leeg van enige betekenis, zo zouden bankbestuurders een “moreelethische verklaring” moeten ondertekenen en zou de raad van bestuur de nadruk moeten leggen bij de klanten en spaarders. Beide voorstellen klinken plezant, maar doen in feite helemaal niks, omdat ze niet concreet zijn. Zal een “moreelethische verklaring” een bestuurder weerhouden om riskant krediet te verstrekken? Wat betekent de nadruk leggen bij de klant – is dit niet altijd de verklaarde intentie van elk bedrijf?
Als laatste vindt de commissie ook dat de overheid niet zelf banken moet gaan oprichten of in handen houden. Dit zou leiden tot “inefficiënties en verstoring van de concurrentieverhoudingen.” In tegenstelling tot private banken die zo blijkt uit de crisis het toonbeeld zijn van efficiëntie en eerlijke concurrentie (zie ING, AEGON en de andere banken afhankelijk van onze verzorgingsstaat). (Maas et al. 2009)
De vraag is kortom waarom “het initiatief” nu aan “de sector zelf is”, in de woorden van voormalig minister Bos. Wat hebben deze instellingen ons laten zien, dat ons doet vermoeden dat ze hun eigen problemen kunnen oplossen? Wat heeft zelfregulering ons tot nog toe gebracht?
_____________________________
AFM. AFM legt bestuurlijke boete op aan Postbank N.V. 19 februari 2009. http://www.afm.nl/nl/professionals/afm-actueel/nieuws/2009/feb/boete_postbank.aspx (geopend juli 21, 2010).
AFM en DNB. „Risico’s op de hypotheekmarkt voor huishoudens en hypotheekverstrekkers.” Amsterdam, 2009.
Caminada, Koen. „Aftrekpost eigen woning: wie profiteert in welke mate?” Universiteit Leiden, Juli 1999.
De Waard, Peter. „NHG Hypotheek te snel verstrekt.” de Volkskrant, 6 april 2010.
European Central Bank. „Housing Finance in the Euro Area.” Occasional Paper Series no. 101, maart 2009.
Fitch Ratings. „Exposure Draft: Revised Criteria for Rating Transactions of Dutch NHG-Guaranteed Mortgage Loans.” 2010.
Fitch Ratings. „RMBS Issuer Report Grades – Making the Grade?” 2010.
Jacobs, Bas. „Mesjogismo bij eigen huis.” 20 maart 2010. http://basjacobs.wordpress.com/2010/03/20/hypotheekrenteaftrek-en-fiscale-behandeling-eigen-huis/ (geopend Juni 9, 2010).
Kromhout, Bas, en Rens Oving. „De Hypotheekrenteaftrek.” Historisch Nieuwsblad, Juli 2008.
Maas, Cees, Sylvester Eijffinger, Wim van den Goorbergh, Tom de Swaan, en Johanneke Wejtens. „Naar Herstel van Vertrouwen.” Adviescommissie Toekomst Banken, 2009.
Ministerie van Financiën. „Minister Bos reageert op rapport Commissie Maas.” 8 april 2009.
Nationale Hypotheek Garantie. Jaarverslag 2008. Zoetermeer: Stichting Waarborg Eigen Woningen, 2008.
NRC Handelsblad. „De Jager: AFM kan tophypotheken niet verbieden.” 23 april 2009. http://www.nrc.nl/economie/article2221949.ece/De_Jager_AFM_kan_tophypotheken_niet_verbieden (geopend Juni 14, 2010).
Stichting WeW. „NHG-halfjaarcijfers: NHG onverminderend populair.” 2 juli 2010.
Trouw. „Boetes voor fouten bij Nationale Hypotheek Garantie-hypotheken.” 3 april 2010. http://www.trouw.nl/nieuws/economie/article3032620.ece/_Boetes_voor_fouten_bij_Nationale_Hypotheek_Garantie-hypotheken_rsquo_.html (geopend juni 9, 2010).
Tweede Kamer der Staten Generaal. „27562 nr. 24.” Kamerstukken, 8 april 2009.
van Ewijk, Casper, Martin Koning, Marcel Lever, en Ruud de Mooij. „Economische effecten van aanpassing fiscale behandeling eigen woning.” Den Haag, 2006.
Vereniging Eigen Huis. „Peiling hypotheekrenteaftrek: Wat is uw mening?” Mei 2010.
Vermeulen, Wouter, en Jan Rouwendal. „Housing Supply in the Netherlands.” CPB, September 2007.
VROM. „Het wonen overwogen: WoonOnderzoek 2009.” Den Haag, 2009.
Ik blijf alle verschillende aspecten van de hypotheekrenteaftrek toch interessant vinden. Meningen wijken vaak zo weinig van elkaar af maar dat leidt tot zo een andere uitkomst.
Helder, uitvoerig, onderbouwd stuk.
Zeer goed en verhelderend stuk. Voor een deel 4 vraag ik me af, zijn er prognoses te geven voor de toekomst op basis van de feiten nu en de historie die we kennen?
[…] De Nederlandse Huizenbubbel deel 3 […]
Geld is goedkoop en de concurrentie is uitgedund door de crisis. Banken die de crisis hebben overleefd, verdienen truckloads met geld.
I every time used to study paragraph in news papers but now
as I am a user of internet thus from now I am using net
for posts, thanks to web.
You write so hosntely about this. Thanks for sharing!
serena: Didn’t lar, the girls didn’t want to swim along so not nice la if we abandon them hehe… Yealah yealah coming back edi smashpOp: dude, thanks man! To receive compliments from the pro… WAH! Damn kembang wei hehhee!
i was SO scared to cut my hair; it was so long, pretty, shiny, ugh lol; sometimes i miss it; but it took me over a year to cut it all off; i only went a little at a time; and i LOVE it now; i dont think ill ever have long hair again cause it will take years to grow it back out;; unless i buy extensions lol
That Lancome mascara is fabulous — and it almost always comes free in the gift bags if you buy something else . Department stores offer the gifts about once a month.