De woningmarkt: waar lagere prijzen leiden tot minder vraag en meer aanbod…
Hoe kan het dat na 2008 het aantal verkochte woningen zo sterk daalde, ondanks de forse prijsdalingen? Kwam dat juist door die prijsdalingen? Volgens Moen, Nenov en Sniekers, op Voxeu, was dat inderdaad zo. Lagere prijzen leidden niet tot meer vraag en minder aanbod – maar juist tot meer aanbod en minder vraag. Het tegenovergestelde van wat de leerboeken stellen, als het over markten gaat. Wat belangrijk nieuws is, omdat de woningmarkt een van de belangrijkste markten is die we kennen….
Dat een serieuze financiële crisis tot prijsdalingen op de woningmarkt leidt – eigenlijk wist iedereen dat wel. Ook vóór 2008. En in en na 2008 gebeurde dat ook. Maar niet alleen de prijzen daalden. In alle landen waar de prijzen daalden, daalden de verkochte aantallen ook, vaak nog sterker dan de prijzen. In Nederland was de daling (beter gezegd: ineenstorting) van de vraag 40%. Zie de grafiek. Hoe kon dat?
De economische theorie stelt dat lagere prijzen tot hogere verkopen leidt – tenzij de vraagcurve verschuift. Maar verschuivingen van de vraagcurve worden vaak als ‘exogeen’ gezien, dat wil zeggen buiten het bereik van het model ;liggend. Anders gesteld: lagere prijzen kunnen gepaard gaan met lagere verkochte aantallen – maar dat komt dan niet door de lagere prijzen. Iets anders – het weer, een aardbeving, technologische ontwikkelingen – veroorzaakt de daling van de vraag, die plaats vindt ondanks de daling van de prijs. De correlatie tussen de daling van de prijzen en de daling van de verkochte aantallen was echter zo hoog en universeel dat er kennelijk wel een verband was tussen de prijsdaling en de daling van de aantallen. Volgens Moen, Nenov en Sniekers leggen dit uit. Ze zeggen dit niet maar gaan er wel vanuit: de woningmarkt is een voorraadmarkt, geen productiemarkt. Het overgrote deel van het aanbod bestaat uit bestaande woningen en, anders dan in het standaardmarktmodel, niet uit nieuw geproduceerde woningen. Daarnaast zijn er veel vragers die al een woning bezitten. Waarbij deze vragers, geconfronteerd met een prijsdaling of strengere kredietvoorwaarden, opeens het zekere voor het onzekere kiezen: eerst verkopen, dan pas kopen. Er vind, juist door de prijsdaling, een verschuiving van zowel de aanbod als de vraagcurve plaats. De vraagcurve schuift naar links (bij een bepaalde prijs is er minder vraag). De aanbodcurve schuift juist naar rechts. Bij een bepaalde vraag is er meer aanbod. Zodat er een (instabiel!) marktevenwicht ontstaat bij zowel een lagere prijs als een lager aantal verkochte woningen. Vanuit het brede corpus van de economische theorie geredeneerd betekent dit dat het gedrag van woningeigenaren een ‘Minsky-crisis’ (plotseling opstekende onzekerheid doordat iedereen opeens merkt dat ze, gezien de prijsdalingen op de markt, teveel geleend hebben) op de woningmarkt versterkt. En het adagium van mensen als Ludwig von Mises dat lagere prijzen altijd (altijd!) tot meer vraag leiden moet met vele korrels zout genomen worden.
“En het adagium van mensen als Ludwig von Mises dat lagere prijzen altijd (altijd!) tot meer vraag leiden moet met vele korrels zout genomen worden.”
Dat de conclusies uit hun praxeologische fantasiewereld vaak niet met de empirie overeenstemmen, zal mensen als LvM niet in het minst van hun stuk brengen, immers “Die praxeologischen Sätze können durch die Erfahrung….. weder bestätigt noch widerlegt werden.”
Overigens, lang niet alle ‘Austrians’ zijn dedicated followers of praxeological fashion, vooral Haberler oordeelt er meedogenloos over:
“Wenn man sich entschliessen würde, diesen Rest einen veralteten scholastischen Metaphysik, die glaubt, aus tautologische Sätzen Aussagen über die Wirklichkeit ableiten zu können, über Bord zu werfen..”
(Haberler, Festschrift fur Arthur Spiethoff, Munchen 1933 pag.92)