De Piketty-waarde van een woning: verkoopprijs, herbouwprijs of balanswaarde?
Mede naar aanleiding van het boek van Piketty staat de vraag naar de hoogte en de verdeling van het vermogen weer centraal. ‘Weer’, want Piketty toont duidelijk aan dat ook negentiende-eeuwse economen hier veel aandacht voor hadden. Daarbij werd ook toen al ingegaan op financieel vermogen aan de ene kang en niet-financieel vemrogen (land, woningen, transportmiddelen enzovoorts) aan de andere kant. Dit laatste vermogen kan in waarde toenemen, ten opzichte van het inkomen, door prijseffecten en doordat er geïnvesteerd wordt in nieuwe kapitaalgoederen.
Het is echter problematisch om de prijseffecten van het niet financiële vermogen te schatten. Piketty (en Zucman, in dit geval, ‘single PDF document p. 18‘) menen echter dat dit op de zeer lange termijn (meer dan zestig tot zeventig jaar) niet zo erg is. Op de lange termijn bewegen de prijzen van goederen volgens hen namelijk naar de prijzen van consumptiegoederen toe. Ze stellen:
“Wherever savings come from, the key assumption behind the one-good model of wealth accumulationand the B = s/g formula is that there is no change in the relative price between capitaland consumption goods. This is a strong assumption. In practice, relative asset price effects often vastly dominate volume effects in the short run, and sometimes in the medium run as well. One key issue addressed in this paper is whether relative price e↵ects also matter for the analysis of long-run wealth accumulation.”
Waarbij de gegevens uitwijzen dat de relatieve prijs van ‘kapitaalgoederen’ (alles bij elkaar: land, vliegtuigen, woningen) zich relatief gezien niet afwijkend gedragen van de prijzen van consumptiegoederen. Ik betwijfel of dit voor Nederland ook zo is, althans wat betreft woningen. De waarde van woningen kan op verschillende manieren gemeten worden:
1) De marktwaarde. Maar niet alles wordt op een markt verhandeld. En niet alle kapitaalgoederen die op een markt verhandeld worden worden tegelijkertijd verkocht, zodat het niet bepaald gegeven is dat uw kapitaalgoed de prijs zal opbrengen die men ervoor betaald heeft of die men denkt te zullen kunnen krijgen. Denk aan de huiseigenaren die ‘onder water’ staan. Een data probleem: er moet eindelijk eens een goede woningprijsindex vanaf, zeg, 1550worden ontwikkeld, ik hou me aanbevolen.
2) De boekwaarde. Probleem hiermee is echter dat de initiële boekwaarde in het algemeen de aanschafprijs is, die ver in het verleden kan liggen en dus niet maatgevend is voor de huidige waarde.
3) De herbouwwaarde. Dit is, als u een eigen woning hebt, bijvoorbeeld van belang voor uw opstalverzekering.
4) De gekapitaliseerde waarde van toekomstige opbrengsten. Het grote probleem daarmee is dat de toekomst onzeker is, zoals ze bij Imtech en DSB ondertussen weten.
Voor Nederland geven gegevens betreffende bouwprijzen (óutputprijzen’), marktwaarde (verkoopprijzen) en de CBS kapitaalwaarde (vermoedelijk een aan het prijsniveau aangepaste soort van boekwaarde, ik moet dat nog natrekken, dank overigens aan het CBS voor het ospturen van de reeksen van na 1951) aan dat de bouw- zowel als de verkoopprijzen van woningen ook op de lange termijn sterker gestegen zijn dan de consumptieprijzen, waarbij de ‘boekwaarde’ in nominale prijzen zoals berekend door het CBS ook sterker toename.
Grafiek 1 laat zien dat de ‘outputprijzen'(bron: CBS) sterker toenamen dan het algemeen prijsniveau, juist op de zeer lange termijn. Caveat: de prijsgegevens voor 2014 betreffen enkel het eerste kwartaal. De outputprijzen zijn inclusief winstmarges en grondprijzen, de recente daling ligt vermoedelijk juist aan deze twee componenten (goed nieuws voor jong Nederland, overigens!). De lange termijn stijging ligt vermoedelijk aan de hoge looncomponent en de beperkte stijging van de arbeidsproductiviteit in de bouwnijverheid, samen met de grote vraag naar de ideale woning. Uiteraard zijn er kwaliteitsverbeteringen die het prijsniveau ook beïnvloeden – maar bijvoorbeeld de gemiddelde omvang van nieuwbouwwoningen is de laatste decennia aanzienlijk afgenomen, wat dit weer compenseert.
Grafiek 2 laat zien dat dat kapitaalwaarde van woningen, berekend door het CBS, nog sterker toename dan de outputprijzen.
En grafiek 3 laat zien dat op de kortere termijn de verkoopwaarde nog sterker toenam.
Een drievoudige stijging, dus.
Uiteraard laat een zeer lange gedefleerde prijsindex van woningen in Nederland, de Herengrachtindex, een golfbeweging van ongeveer 180 jaar zien. Terwijl collega Frederik heeft laten zien dat de zeepbel van rond 1980 dezelfde oorzaken had als de meest recente. Er is dus een ‘beweging naar het gemiddelde toe’ waar te nemen, zowel op de middellange termijn als op de ultralange termijn’. Persoonlijk ben ik echter toch van mening dat veel van de relatieve prijsstijging van woningen in de periode tot, zeg, 1990, permanent zijn. Wat het idee van Piketty en Zucman ondergraaft. Maar je weet het nooit met dat soort zaken – er is al een metselrobot, wat de outputprijzen nog verder omlaag zou kunnen drijven.
Ik volg je blog met veel belangstelling en meestal met instemming, maar ik moest erg lachen om de metselrobot. Het was meer een specierobot. Dat scheelt veel werk: je hoeft je kuip niet meer op te steken en de troffel kan weg (althans voor de binnenmuren, maar die werden toch al van beton gestort).
Buitenmuren blijft handwerk, alle initiatieven tot robottisering zijn daar gesneuveld (het ziet er niet uit).
Dus ik zou (voorlopig)niet inzetten op meer efficiency als gevolg van de metselrobot.
Gerrit Zeilemaker (oud-metselaar, historicus en econoom)
Dank, alweer wat geleerd!
Merijn,
Volg je blog met interesse!
Voor wat betreft toekomstige stijging van de arbeidsproductiviteit in de bouw: kijk eens naar 3D geprinte huizen…
http://www.z24.nl/ondernemen/chinese-firma-print-10-huizen-in-1-dag-457165
Leuke post Merijn,
Ziet er goed uit. Ben benieuwd naar je andere artikelen