Naar een ‘hedonistische’ prijsindicator voor te verkopen cooperatiewoningen?
Woningbouwcoöperaties verkopen veel woningen. Ymere is, met ongeveer 1.000 verkochte woningen per jaar, een goed voorbeeld. Een vraag is hoeveel deze woningen moeten opbrengen. Zijn deze woningen te laag geprijsd, zodat bestaande woningbezitters worden benadeeld en de kopers een onverdiende boekwinst binnenhalen? Of juist te hoog, waardoor de corporaties juist onterechte boekwinsten binnen slepen? Er zijn in ieder geval argumenten aan te geven waarom verkoopprijzen van corporaties niet hoog hoeven te zijn: de kosten van nieuwbouw zijn namelijk aanzienlijk gedaald, wat, gelukkig, druk op bestaande woningprijzen tot gevolg zal hebben (grafiek, bron: CBS).
Toch moet bij prijsvorming, uiteraard, niet enkel naar de kostenkant worden gekeken, maar ook naar de markt. En de toekomst. Momenteel lijkt Ymere veel aandacht te schenken aan de balanswaarde. Het probleem met balanswaardes is echter, in een niet-liquide markt (en de meeste woningen staan nou eenmaal niet te koop), dat je geen marktwaarde kan en mag nemen om die balanswaarde te bepalen. En er zijn nogal wat (fundamenteel gezien: toekomstgerichte) manieren om de balanswaarde te bepalen! Waarbij een gemeenschappelijk kenmerk van deze methodes is dat ze niet ontwikkeld zijn om een vraagprijs te bepalen….
Je kunt bij prijsbepaling ook naar de doelstellingen van de corporatie kijken, waarbij een rendabele exploitatie natuurlijk wel een randvoorwaarde is maar waarbij winstmaximalisatie geen noodzaak is (sterker nog: in een zeker lokaal tamelijk monopolistische markt zoals de woning- en landmarkt is dat ook niet wenselijk). Moet er een laag bedrag gevraagd worden omdat, mede door de ineenstorting van de nieuwbouw en de nog steeds riante financieringsmogelijkheden, koopwoningen in Nederland nog steeds ontstellend duur zijn en ook mensen met een lager inkomen een goed huis moeten kunnen kopen? Of juist een hoog bedrag, omdat de in Nederland toch al hoge huren in een aantal jaren tijd nog eens ongeveer 20% omhoog zullen gaan, wat – gewenst neveneffect voor woningbezittende beleidsambtenaren? – de prijs van koopwoningen geweldig zal opdrijven, zodat hoge verkoopprijzen de huren kunnen subsidiëren? Het is ingewikkeld. Behalve dan natuurlijk dat het niet de taak van de corporaties is om het prijsniveau van bestaande koopwoningen op peil te houden, dat is duidelijk. En dat er naar de lange termijn moet worden gekeken.inflatable double slip and slide with pool
Dat Ymere balanswaardes hanteert komt deels doordat er een erg ‘dunne’ markt voor corporatiewoningen is, wat betekent dat gerealiseerde prijzen, mede doordat elk huis weer eigen karakteristieken heeft (de microligging is bijvoorbeeld van belang!) een weinig betrouwbaar kompas zijn om vraagprijzen op te bepalen. Er is echter meer informatie dan Ymere lijkt te denken! Door niet eens erg geavanceerde statistische technieken te gebruiken (multipele regressie) kan een hedonistische prijs voor vergelijkbare woningen worden bepaald. Hier is een voorbeeld van een website waarop een overzicht wordt gegeven van de op deze manier bepaalde waarde van grond (waaruit overigens blijkt dat de vuistregel ‘locatie, locatie, locatie’ niet juist is. Het moet zijn: ‘locatie’). Ook de bouwkosten van de grafiek zijn op deze manier berekend. Het voordeel van deze manier van prijsbepaling is dat, wat betreft Ymere, niet enkel naar lokale verkopen hoeft te worden gekeken. Je kunt een (multipele) regressie maken van alle verkopen in Nederland naar onder andere aard van de wijk, leeftijd woning, aantal kamers, voormalige eigenaar (corporatie of niet) en regio. Dit wordt nu bijvoorbeeld door het CBS ook al gedaan voor bouwkosten.
Dit alles geeft geen harde richtlijn voor de verkoopprijs, want het zijn gegevens uit het verleden. En de omstandigheden veranderen (de rente!). Maar toch: er kan door ook deze gegevens bij de besluiten te betrekken een rationelere afweging tussen de deels conflicterende doelstellingen van de corporaties worden gemaakt.
Voor alle duidelijkheid: ik heb zelf ook een huis.
Er is maar één goede waarde van een product, een huis in dit geval, en dat is de prijs waarmee het van de hand is gedaan.
Gesteund door die prijs kan men een boekwaarde hanteren. Het is de koper, op een vrije markt, die de prijs van een product bepaalt. Niet de doelstellingen van het bedrijf.
“Behalve dan natuurlijk dat het niet de taak van de corporaties is om het prijsniveau van bestaande koopwoningen op peil te houden, dat is duidelijk”
Wat hier duidelijk wordt gemaakt is dat economie vervangen wordt door politiek.
aar Knibbe het over heeft zijn ‘privileges’.
Knibbe is niet alleen huisbezitter maar ook communist.
Genuinely no matter if someone doesn’t know then its up to other visitors that they will help, so here it happens.
Hi, its fastidious article about media print, we all know media is a impressive source of information.
whoah this weblog is magnificent i like studying your posts.
Stay up the great work! You know, a lot of
people are searching round for this information, you could aid them greatly.