Ponzi-financiering en de Ierse huizenzeepbel. Een aanvulling op Hans de Geus.
Hans de Geus heeft een gedegen verhaal geschreven over waarom de financiële sector moeten krimpen. Niet omdat deze bevolkt worden door harteloze bloedzuigers. Maar omdat er teveel schulden zijn. Zoveel, dat we daar op moeten afboeken, linksom of rechtsom. Wat betekent dat de eigenaren van de schuld, zoals banken en pensioenfondsen, zullen krimpen. De schulden zijn te hoog, vergeleken met de omvang van onze economie. Maar daarnaast heeft het schulden maken ook het huizenprijsinflatievuur aangewakkerd. Stijgende woningprijzen maakten iedereen gek. Mensen gingen meer lenen in de hoop en verwachting dat de woningprijzen zouden stijgen, banken verstrekten deze leningen in de hoop en verwachting dat de woningprijzen zouden stijgen en al dit geld veroorzaakte een (inflatoire) stijging van de woningprijzen. Geld en krediet werd niet meer gebruikt voor consumptie en investeren – maar om te beleggen in woningen. Maar ja, dit spel loopt goed als de hoeveelheid geld die in de markt gepompt wordt elk jaar stijgt, omdat er nu eenmaal maar een beperkte hoeveelheid woningen nodig is en omdat land ook beperkt is. Net zoals een piramidespel (in het engels: Ponzi-scheme) enkel goed loopt zolang het aantal nieuwe deelnemers telkens toeneemt. Ergens stopt dat. En dan halen de mensen hun geld weer uit de markt. En dalen de woningprijzen. Maar de schulden dalen niet… En de economie komt in crisis omdat er, in plaats van dat geld en inkomen wordt gebruikt om nuttige aankopen te doen, geld en inkomen wordt gebruikt om schulden af te lossen.
De relatie tussen schuldfinanciering en een huizenzeepbel kan fraai worden toegelicht met gegevens over Ierland (zie grafiek).
Duidelijk is dat de hele huizenzeepbel (de ‘household investment rate’ van Eurostat betreft vooral investeringen in woningbouw en aankoop van bestaande woningen) zowel in de opgaande als de neergaande fase vrijwel 100% werd veroorzaakt door toe- en afname van de schulden van huishoudens (bron: Ierse Centrale Bank). Wat laat zien hoezeer geldschepping en kredietverlening destabiliserend kan zijn, wanneer het dient voor Ponzi-speculatie. Let wel: in Duitsland was (in deze periode!) geen sprake van een huizenzeepbel – en de household investment rate in Ierland was drie keer zo hoog als die in Duitsland. Hoezo, zeepbellen zijn niet te herkennen!
Voor de liefhebber: de Ierse schuldgegevens zijn onderdeel van de monetaire statistiek van het stelsel van Europese Centrale Banken (flow-of-funds). Helaas is dit door de ECB vooral op Eurozone-niveau en vanuit het paradigma van het economische evenwicht geanalyseerd, zodat nationale zeepbellen, fragiliteit en instabiliteit van het financiële systeem onvoldoende onderkend werden.
We hebben het maar steeds over dat de huizenzeepbel veroorzaakt is door de huizenkopers, maar de meeste mensen kopen een huis om erin te kunnen wonen.
Die waardestijging is natuurlijk mooi meegenomen.
De grootste oorzaak van huizenzeepbel is het falen van de overheid als marktmeester. Dit onder invloed van de verschillende lobbyclubs.
Geheel eens met opmerking over de overheid. Wat betreft kopers: het gaat om kopers, verkopers, banken en tegenwoordig ook ‘hypothekers’ en uiteraard makelaars. Ingewikkelde markt… En wie treft dan meer blaam: iemand die wellicht elke twintig jaar een huis koopt of verkoopt en een hypotheek afsluit, of iemand die dat dagelijks doet? Wie moeten dan bloeden, als het mis gaat?
Huizenkopers treft geen blaam. Hoewel speculatie door individuen zeker heeft plaatsgevonden, is het doorgaans onbewust speculatief gedrag geweest door de wens om de woonsituatie te verbeteren. Kredietverstrekkers zijn uiteindelijk verantwoordelijk voor het onstaan van de zeepbel, door te financieren op basis van de verwachting van (immer) stijgende vastgoedprijzen terwijl het verdienvermogen van de individuele huizenkoper centraal had moeten staan. Immers, in een markt waarbij de prijzen stijgen zijn het de instappers die steeds hogere (en minder realistische) financiering behoeven om überhaupt een huis te kunnen kopen. De kredietverstrekkers boden deze mogelijkheid. Zij zijn schuldig. Het enige wat instappers te verwijten valt, is een gebrek aan gezond verstand wat betreft het aangaan van een enorm hoge schuld voor een weinig flexibele investering, op een leeftijd waar nog weinig zeker is (prille carrière, prille relatie). Een excuus is dat de huurmarkt weinig tot geen goedkopere alternatieven bood, enkel kwalititatief slechtere opties. Maar ik heb aan den lijve ondervonden hoe de tijdsgeest een individu onbewust kan aanzetten een lening aan te gaan die eigenlijk niet te verantwoorden is: ik betaal de komende jaren nog een (nu als dusdanig ervaren) fikse studieschuld af. Dat anderen nog meer leenden (voor studie of een huis) was destijds mijn verantwoording voor het aangaan van mijn geringere maar nog steeds aanzienlijke schuld. En hoewel ik toen al sceptisch was over de economie, behoorde ik niet tot diegenen die een crisis voorspelden. En daarnaast leed ook ik -realistisch en bescheiden dat ik was- toch aan de onvermijdbare arrogantie van een jonge student dat alles wat ik bestudeerde niet van invloed zou zijn op mijn eigen leven.