Hoe huisprijsstijgingen tot tekorten op de lopende rekening leiden: het Baltische drama.
Gisteren heb ik gesteld dat de tekorten op de lopende rekening van de betalingsbalans in Europa vooral in landen met een laag loonniveau zijn gesitueerd – en dat het niet erg aannemelijk is het vooral sterk stijgende lonen waren die deze tekorten veroorzaakten. Er is niet aangegeven wat dan wel het geval was. En het hoeft ook niet in elk land hetzelfde te zijn. Kash Mansori stelt dat in een aantal landen een zeepbel op de huizenmarkt een rol kan spelen, wat uiteraard consistent is met de economische theorie. Dit verhaal gaat als volgt: als een land in een fase van opgaande conjunctuur verkeerd dan stijgen de productie en de inkomens. Deze stijging is in totaal noodzakelijkerwijs gelijk: omdat we niet meer kunnen consumeren dan dat we produceren is het koopkrachtige inkomen noodzakelijkerwijs gelijk aan de productie. Uiteraard zijn er wat complicaties, zoals voorraden die kunnen toe- en afnemen en import en export. En daar zit hem de kneep. Stel dat – zoals in Spanje en Ierland – de productie en de werkgelegenheid snel toeneemt. Het inkomen neemt dan even snel toe. Maar stel dat de prijzen van huizen ook stijgen, een stijging die mogelijk wordt gemaakt door de toenemende inkomens, maar vooral ook doordat de banken op basis van deze stijgende inkomens meer hypotheek willen geven. Dan gaan mensen zich rijker voelen dan ze werkelijk zijn – de stijging van de prijzen van huizen verandert niets aan die huizen zelf! – en ze gaan meer uitgeven, tenminste wanneer de banken dat financieren of wanneer ze genoeg spaargeld hebben om op te maken. Op zo’n moment zullen de bestedingen uitstijgen boven de binnenlandse productie. Het gevolg is een tekort op de lopende rekening van de handelsbalans. De vraag is dan of iets dergelijks ook gebeurd is. Er moet dan een duidelijk verband zijn tussen de prijzen van huizen en de ontwikkeling van de lopende rekening (vier kwartaals voortschrijdend gemiddelde). Ik heb dit voor de Baltische staten (Estland, Letland, Litouwen) in beeld gebracht. Oordeel zelf:
De grafiek zit als volgt in elkaar: het gaat om de gedefleerde (voor de geldontwaarding aangepaste) prijzen van huizen en om het saldo op de lopende rekening als % van het BBP (waardoor dit in wezen ook gedefleerd is). Verder zijn de prijzen van huizen geindexeerd terwijl het saldo op de lopende rekening in schaal is opgerekt met een factor 23 voor Estland, een factor 14 voor Letland en een factor 19 voor Litouwen. Een tekort van 5% voor Estland wordt dan dus een tekort van 115.
Wat mij betreft: het idee dat de tekorten niet aan een te snelle loonstijging liggen, maar aan een instroom van speculatief ‘flitskapitaal’ dat de lokale markt ontregelt, gokt op alsmaar stijgende prijzen en dat tot crisis leidt wanneer het weer wordt teruggetrokken lijkt hierdoor stevig ondersteund te worden. Morgen volgen de grafieken van Spanje en Ierland.
