De grafiek van vandaag. Bouwkosten en koopprijzen van nieuwbouwwoningen
Wat is de invloed van de crisis op de Nederlandse huizenmarkt op de ‘grondrente’, of, om het anders te formuleren, op de winsten die gemeentes, banken en projectontwikkelaars maken op basis van hun machts- en eigendomsposities op de grondmarkt? In aansluiting op het recente artikel van Frederik een update van mijn grafiek 2 in dit artikel, over de bouwkosten en verkoopprijzen van nieuwbouwwoningen. Hoe zit het in elkaar?
– Het CBS houdt bij hoeveel het kost om een huis te bouwen, exclusief de kosten van de grond: de input-prijsindex.
– Het CBS houdt bij hoeveel een dergelijk huis, gemiddeld en gecorrigeerd voor regio van het land/inhoud van de woning/koper (met name: woningbouwcorporaties/andere kopers) kost om een dergelijk huis te kopen, inclusief de grond: de output-prijsindex.
Het eventuele verschil is de grondrente. Als de verkoopprijzen beduidend hoger zijn dan de bouwkosten cq. sneller stijgen dan kan dat, economisch, gezien worden als een toename van de grondrente, die dan weer kan toevallen aan de grondeigenaar, aan de bank (via de rente op hogere hypotheken) en de hele rest van de FIRE-sector. Boelhouwer heeft aangetoond dat die rente aan het stijgen was, wat tot disproportionele winsten van gemeentes en projectontwikkelaars leidde. Zie het stuk van Frederik.
De vraag is dan wat er recent gebeurd is. Stijgt de grondrente nog steeds, of is die ondertussen aan het afnemen? Zie de grafiek (indices, 1995 = 100, gecorrigeerd voor de algemene prijsstijging. Bron: CBS).
Wat blijkt:
De verkoopprijzen zijn in het bijzonder tot 2003 beduidend sneller gestegen dan de bouwkosten. Dit is het proces dat tot de riante winsten van gemeentes en projectontwikkelaars leidde. Het verschil is nu weer afgenomen. Dit betekent overigens niet dat de gemeentes en de projectontwikkelaars nog steeds grove winsten behalen. De markt is namelijk ook ingestort en er worden minder woningen gebouwd, waardoor bij gemeentes en bouwbedrijven los van de prijsontwikkeling verliezen kunnen worden gemaakt op de vaste kosten en de ingenomen posities. Toch geeft het nog steeds aanwezige positieve verschil aan dat er bij de verkooprijzen, op de lange termijn en nadat de verliezen op de bestaande posities genomen zijn, ruimte is voor verlaging.
Voor alle duidelijkheid: de omvang van het verschil zoals dat uit deze grafiek blijkt geeft niet de omvang van de winst aan, omdat beide prijsreeksen indices zijn die in 1995 op 100 zijn gesteld.
