Notities bij ‘Waarom de Nederlandse huizenzeepbel geen zeepbel mag heten’
Ewoud Engelen heeft een mooi stuk geschreven over de angstwekkende pogingen van een deel van het Nederlandse bankwezen om het leencircus weer in gang te trekken. Voor alle duidelijkheid: ik ben niet tegen lenen en niet tegen schulden. Krediet is zelfs het levensbloed van de handel! Maar ik ben wel tegen teveel van het goede. En zeker als dat goede eigenlijk slecht is: leningen en schulden niet dienen om de handel te bevorderen of om investeringen te financieren maar slechts om bestaande woningen, of aandelen, aan te schaffen. Daarom hieronder een aantal bronnen die aangeven dat Ewoud Engelen gelijk heeft – en dat er momenteel teveel is van het slechte.
Laten we in dit bronnenoverzicht beginnen bij De Nederlandse Bank, die elke maand weer laat zien dat de Nederlandse huishoudens nauwelijks hebben afgelost van de hoogste hypotheekschuld per hoofd van de bevolking ter wereld. Engelen heeft dus een punt als hij stelt dat er sinds 2008 geen spat gedaan is om deze situatie te verbeteren (integendeel: de schulden zijn na 2008 nog verder gestegen). Grafiekje:
Na De Nederlandsche Bank de Bank of England, de Engelse centrale bank. Deze heeft onlangs een studie uitgebracht die – wat overigens niets nieuws is, het is bijvoorbeeld de methodische basis van de geldstatistiek – het in moderne westerse landen niet de overheid is die geld schept – maar dat 97% van het geld geschapen wordt door de private banken, als ze geld uitlenen (waar ze natuurlijk wel iemand voor nodig hebben die wil lenen). Engelen heeft dus een punt als hij klaagt over het wat al te makkelijk verdiende rente-inkomen van de banken (dat nog makkelijker wordt verdiend wanneer de ECB de rente verlaagt – dit is niet de rente die u betaalt, maar de rente die de banken betalen als ze bij de ECB lenen!). Overigens krijg je dus wel een probleem als al die hypotheken worden afgelost – dan verdwijnt er ook veel geld uit de economie!
Economieboeken geven altijd de indruk dat banken vooral geld uitlenen voor productieve investeringen. FOUT! Ze lenen vooral geld uit aan mensen die een huisje willen kopen. Citaat: “The Global Crisis prompted Lord Adair Turner to ask if the growth of the financial sector has been socially useful, catalysing an ongoing debate. This column turns to economic history to investigate whether the financial sector is too big. New long-run, disaggregated data on banks’ balance sheets show that mortgage lending by banks has been the driving force behind the financialisation of advanced economies. Real estate lending booms are chiefly responsible for financial crises and weak recoveries.” Engelen heeft dus een punt als hij stelt dat we voorzichtig moeten zijn met de hefboomfactor (Nederlands voor ‘leveraging’) wanneer we met hypothecaire leningen aan de gang zijn en al helemaal met negatieve hefbomen… Giftig spul!
Hyptheekverstrekking hoeft niet slecht te zijn. Het kan verantwoord. Jesse Frederik laat zien dat de huizenzeepbel rond 1980 pas goed op gang kwam nadat de kredietverstrekking was gedereguleerd. Kennelijk kun je niet op de banken zelf rekenen, als je ze op het spek bindt (duhhh…). Engelen heeft dus een punt als hij stelt dat er eerder meer dan minder restricties moeten komen. Terzijde: omdat de inflatie toen wat hoger was dan nu was het voor huishoudens na enkele jaren veel eenvoudiger om van restschulden af te komen dan nu. omdat de inkomens stegen.
Waarbij het opmerkelijk is dat zaken als deregulering van het uitlenen van geld of Minsky momenten niet in de door hem genoemde modellen van de Nederlandse woningmarkt zitten. Engelen heeft dus een punt als hij deze modellen dist.
Overigens is mijn idee dat ook een 90% LTV ratio (de relatie tussen de waarde van een huis en de woning) niet voldoende is om de hypotheekmarkt te reguleren. Ook dan is er nog een positieve feedback tussen woningprijzen en het te lenen bedrag, terwijl dit een negatieve feedback moet worden. Volgens de BIS is het enige middel dat echt werkt de aloude Georgistische landbelasting (oeps, een soort erfpacht…). Overigens hebben de kabinetten Drees dit soort middelen wel toegepast, bijvoorbeeld bij de landprijsbeheersing. Weet iemand overigens of Winsemius de oude (Nederlands minister in de jaren vijftig en decennia lang onbezoldigd hoofdadviseur van de overheid van Singapore) een Georgist was – ik heb sterk het idee van wel maar kan dit niet hard maken”. Engelen heeft dus geet als hij zou denken dat 90% LTV genoeg zou zijn.
Samenvattend – Ewoud Engelen heeft een afgewogen, gematigd, redelijk en feitelijk goed onderbouwd stuk geschreven. Chapeu. Hij is niet de radikaal. De radikalen, dat zijn de bankiers die het hypotheekcircus weer willen laten beginnen.
