mei 5, 2014
Posted by EmilBakkum on mei 5, 2014 | 1 comment
Rationeel gezien is er veel te zeggen voor de centrale planning van de economie. De standaard leerboeken noemen gewoonlijk twee redenen, waarom dat niet uitvoerbaar zou zijn. Ten eerste zou het onmogelijk zijn om centraal alle noodzakelijke informatie te verwerken. En ten tweede zou het principal-agent probleem een goed functioneren blokkeren.
Die redenen zijn weinig overtuigend. Zelfs een economische leek zal weinig moeten hebben om tegen-argumenten te bedenken. Des ondanks bestaan er wel degelijk valide redenen waaròm althans het Leninistische systeem van de volledig genationaliseerde en centraal geplande economie niet levensvatbaar is:
- De productie-coöperaties zijn zelden een succes geweest. Daarom heeft bijvoorbeeld de Leninistische collectivisering van de landbouw (in de voormalige DDR de zogenaamde LPG) geen voordeel opgeleverd.
- Lang niet alle sectoren nemen een structuur aan, waarin het grootbedrijf domineert. In sectoren waar het midden- en kleinbedrijf concurrerend blijft, is waarschijnlijk het private eigendom de efficiëntste bedrijfs-vorm.
- Vanaf de zeventiger jaren des-integreert zelfs het groot-bedrijf. Het vertrouwen in de hiërarchische bureaucratie is afgenomen, met name wat betreft haar organisatorische efficiëntie. De toenemende mondialisatie vraagt om productie in dynamische structuren met een korte tijds-horizon. Voortaan krijgen losse netwerken van organisaties de voorkeur.
- De massa-consumptie wordt aangepast ten einde ruimte te scheppen voor een individueel consumptie-gedrag. Dat ondermijnt de massa-productie van het Fordisme. Dus ook de warenmarkt onttrekt zich aan de productie-planning.
- Meer algemeen blijken de mensen minder goed maatschappelijk vormbaar te zijn tot toegewijde gemeenschaps-wezens dan voorheen is gehoopt. Mensen hechten aan hun individuele onhebbelijkheden.
- Het draagvlak voor het Leninistische systeem kan enkel worden bestendigd, wanneer een groot ideologisch apparaat wordt onderhouden. Dit vereist veel materiële middelen, die moeten worden onttrokken aan de productie.
Het Leninistische systeem bezweek onder al deze onverwachte en merendeels inderdaad niet voorzienbare tegenvallers. Dat is het wel zo ongeveer.
mei 4, 2014
Posted by MerijnKnibbe on mei 4, 2014 | 4 comments
Woningbouwcoöperaties verkopen veel woningen. Ymere is, met ongeveer 1.000 verkochte woningen per jaar, een goed voorbeeld. Een vraag is hoeveel deze woningen moeten opbrengen. Zijn deze woningen te laag geprijsd, zodat bestaande woningbezitters worden benadeeld en de kopers een onverdiende boekwinst binnenhalen? Of juist te hoog, waardoor de corporaties juist onterechte boekwinsten binnen slepen? Er zijn in ieder geval argumenten aan te geven waarom verkoopprijzen van corporaties niet hoog hoeven te zijn: de kosten van nieuwbouw zijn namelijk aanzienlijk gedaald, wat, gelukkig, druk op bestaande woningprijzen tot gevolg zal hebben (grafiek, bron: CBS).
Toch moet bij prijsvorming, uiteraard, niet enkel naar de kostenkant worden gekeken, maar ook naar de markt. En de toekomst. Momenteel lijkt Ymere veel aandacht te schenken aan de balanswaarde. Het probleem met balanswaardes is echter, in een niet-liquide markt (en de meeste woningen staan nou eenmaal niet te koop), dat je geen marktwaarde kan en mag nemen om die balanswaarde te bepalen. En er zijn nogal wat (fundamenteel gezien: toekomstgerichte) manieren om de balanswaarde te bepalen! Waarbij een gemeenschappelijk kenmerk van deze methodes is dat ze niet ontwikkeld zijn om een vraagprijs te bepalen….
Je kunt bij prijsbepaling ook naar de doelstellingen van de corporatie kijken, waarbij een rendabele exploitatie natuurlijk wel een randvoorwaarde is maar waarbij winstmaximalisatie geen noodzaak is (sterker nog: in een zeker lokaal tamelijk monopolistische markt zoals de woning- en landmarkt is dat ook niet wenselijk). Moet er een laag bedrag gevraagd worden omdat, mede door de ineenstorting van de nieuwbouw en de nog steeds riante financieringsmogelijkheden, koopwoningen in Nederland nog steeds ontstellend duur zijn en ook mensen met een lager inkomen een goed huis moeten kunnen kopen? Of juist een hoog bedrag, omdat de in Nederland toch al hoge huren in een aantal jaren tijd nog eens ongeveer 20% omhoog zullen gaan, wat – gewenst neveneffect voor woningbezittende beleidsambtenaren? – de prijs van koopwoningen geweldig zal opdrijven, zodat hoge verkoopprijzen de huren kunnen subsidiëren? Het is ingewikkeld. Behalve dan natuurlijk dat het niet de taak van de corporaties is om het prijsniveau van bestaande koopwoningen op peil te houden, dat is duidelijk. En dat er naar de lange termijn moet worden gekeken.inflatable double slip and slide with pool
Dat Ymere balanswaardes hanteert komt deels doordat er een erg ‘dunne’ markt voor corporatiewoningen is, wat betekent dat gerealiseerde prijzen, mede doordat elk huis weer eigen karakteristieken heeft (de microligging is bijvoorbeeld van belang!) een weinig betrouwbaar kompas zijn om vraagprijzen op te bepalen. Er is echter meer informatie dan Ymere lijkt te denken! Door niet eens erg geavanceerde statistische technieken te gebruiken (multipele regressie) kan een hedonistische prijs voor vergelijkbare woningen worden bepaald. Hier is een voorbeeld van een website waarop een overzicht wordt gegeven van de op deze manier bepaalde waarde van grond (waaruit overigens blijkt dat de vuistregel ‘locatie, locatie, locatie’ niet juist is. Het moet zijn: ‘locatie’). Ook de bouwkosten van de grafiek zijn op deze manier berekend. Het voordeel van deze manier van prijsbepaling is dat, wat betreft Ymere, niet enkel naar lokale verkopen hoeft te worden gekeken. Je kunt een (multipele) regressie maken van alle verkopen in Nederland naar onder andere aard van de wijk, leeftijd woning, aantal kamers, voormalige eigenaar (corporatie of niet) en regio. Dit wordt nu bijvoorbeeld door het CBS ook al gedaan voor bouwkosten.
Dit alles geeft geen harde richtlijn voor de verkoopprijs, want het zijn gegevens uit het verleden. En de omstandigheden veranderen (de rente!). Maar toch: er kan door ook deze gegevens bij de besluiten te betrekken een rationelere afweging tussen de deels conflicterende doelstellingen van de corporaties worden gemaakt.
Voor alle duidelijkheid: ik heb zelf ook een huis.
