De huur-prijsspiraal: huursverhogingen nu leiden tot huursverhogingen volgend jaar
We hebben een huur-prijsspiraal. Wat er nog aan inflatie is wordt momenteel vooral veroorzaakt door de gestegen huren. En die inflatie die er dan nog is is vervolgens de basis om de huren volgend jaar nog meer te verhogen… Op een site van de rijksoverheid valt, over de huursverhoging, namelijk het volgende te lezen:
Maximale huurverhoging 2014
De inflatie over 2013 was 2,5%. Dit betekent per 1 juli 2014 een huurverhoging van maximaal:
- 4% (inflatie + 1,5%) voor huishoudinkomens tot € 34.085;
- 4,5% (inflatie + 2%) voor inkomens tussen € 34.085 en € 43.602;
- 6,5% (inflatie + 4,0%) voor inkomens boven de € 43.602.
Meer informatie over de inkomensafhankelijke huurverhoging voor huurders. Meer informatie over de inkomensafhankelijke huurverhoging voor verhuurders.
Ondertussen is de inflatie sterk gedaald: van 2,5% gemiddeld in 2013 naar 1,1% in februari. Dit komt grotendeels doordat allerlei BTW verhogingen en dergelijke uit de prijsstijging zijn weggevallen. Ook de inflatie zonder het effect van BTW verhogingen en dergelijke is echter gedaald: van 1,3% naar 0,7%.
En die 0,7% die er nog is wordt vervolgens weer volledig ‘verklaard’ door de stijging van de huren…
Dat is ietwat tendentieus gesteld. Want hoewel er in de CBS-lijst met ‘productgroepen’ steeds meer en steeds grotere dalingen waarneembaar zijn, zijn er naast de huur ook nog andere productgroepen met een stijgende prijs. Eigenlijk moet ik zeggen dat de prijsdalingen en stijgingen exclusief accijnsverhogingen en huur gemiddeld 0% zijn. Maar het idee zal duidelijk zijn: huren zijn een zwaar meewegende bestedingscategorie die een sterk bovengemiddelde prijsstijging laten zien.
En die stijging blijft sterk bovengemiddeld, doordat bij de wettelijke huurverhogingen wordt uitgegaan van de 2,5% inflatie van vorig jaar. Waarmee we dus een huur-prijsspiraal hebben (zie ook de technische toelichting onderaan)
Ga er maar vanuit dat de inflatie, zonder de huren, over heel 2014 ongeveer 0% zal zijn – dan is de huurverhoging voor de wat hogere inkomens dus, ten opzichte van de rest van het private prijspeil, een ontzagwekkende 6%. De laatste keer dat zoiets gebeurde was in 1957 en 1959, toen een eind kwam aan het bevriezen van de huren op een vooroorlogspeil (na de oorlog werd, terecht, lange tijd prioriteit gegeven aan inkomens uit arbeid (winst, loon) boven inkomens uit bezit (huren, pachten, rente)). Oké, dit is opnieuw tendentieus, want die 6% geldt alleen voor de wat hogere inkomens. Maar voor 4% reële stijging van de huren geldt hetzelfde. En als we naar het historisch hoge aandeel van de woonlasten in de gezinsuitgaven kijken dan zitten we niet bepaald in de situatie van 1957 en 1959, toen dit aandeel erg laag was. Zie ook Jesse Frederik hierover.
Al met al: een huur-prijsspiraal die maar snel doorbroken moet worden. Met natuurlijk als gevolg dat de inflatie lager wordt en we wellicht deflatie krijgen. Maar al dat geblaat over deflatie is niet van belang – waar het om gaat is dat de koopkracht op peil blijft. Deflatie door lagere nominale en reële lonen (het ECB beleid van de afgelopen jaren…) is in de huidige situatie funest. Deflatie door lagere huurinkomens in een situatie waarin de woonlasten historisch hoog zijn is dat niet. Die hele discussie over deflatie en inflatie gaat uiteindelijk over koopkracht en het kunnen aflossen van je schulden. En hogere huren hebben een negatief effect op die koopkracht en op het aflossingsvermogen van huishoudens. De huren moeten (relatief) omlaag, de lonen moeten (relatief) omhoog. Dat is (een deel van) de uitweg uit de crisis. Ook als die lagere huren zorgen voor extra druk op de prijzen van koopwoningen – maar we zullen weer moeten leren om prioriteit te geven aan meer werk en aan inkomens uit arbeid ({een deel van de} winst, loon) in plaats van beleid te voeren dat leidt tot minder werk en een stijging van de inkomens uit bezit.
Voor de wiskundigen onder ons: dit tweede orde effect bij de inflatie zijn een uitdovende reeks met in dit geval een limiet die het gewogen gemiddelde is van [{de maximale huursprijsstijging van 1,5% plus de verhoging van de geliberaliseerde huren}*{het aandeel hiervan in de consumentenprijsindex}]. Dat is dus een permanente inflatie van ongeveer 0,4%. Met dank aan de colleges van professor Floor Hartog in het voorjaar van 1980.
