De huizenmarkt in 2011
‘Woningmarkt krabbelt op in vierde kwartaal 2010’ zo kondigt de NVM aan in haar persbericht over de kwartaalcijfers. Immer optimistisch zag ook NVM-voorzitter Ger Hukker “lichtpuntjes voor 2011,” waaronder de grotere zekerheid over de hypotheekrenteaftrek, het zogenaamde “Rutte effect”. Ook DNB is optimistisch over de toekomst blijkens een artikel in de meest recente uitgave van het statistisch bulletin: “De vraag naar hypothecaire leningen is de afgelopen jaren gedaald en er werd lange tijd ook steeds terughoudender opgetreden met het verstrekken ervan. Aan die neerwaartse lijn lijkt nu vrijwel een einde te zijn gekomen.” Traditiegetrouw zie ik de zaken wat zwarter in. 
Bron: NVM
Bron: CBS 1994-2002 en DNB 2003-2010
De huizenprijzen daalden in het vierde kwartaal naar €230.000 van €234.000 een kwartaal eerder. De hypotheekschuld steeg in het vierde kwartaal van €615 miljard naar €622 miljard. Hoewel de hypotheekschuld nog steeds stijgt is de groei flink afgeremd, in de afgelopen 2 jaar steeg de hypotheekschuld met 6.7%, terwijl deze van 2006-2008 steeg met 16.8%. Deze groei is bovendien grotendeels te wijten aan de maatregelen van de overheid. Ruim 80% van de woningen in het prijssegment tot €350.000 wordt inmiddels gefinancierd met een NHG garantie (ongeveer 60% van het totaal). Door het grote deel aan leningen met NHG is ook de hypotheekrente als gevolg van de rentekorting nog altijd relatief laag. De grote afhankelijkheid van de NHG maakt dat de meeste consumenten nog niet de volledige effecten dragen van de hogere rentes. Zoals bekend is de NMA in augustus een onderzoek begonnen naar de concurrentie op de Nederlandse hypotheekmarkt. De Rabobank schrijft in een recent themabericht dat de hypotheekrentes met name zo hoog zijn omdat de banken ook hogere rentes moeten betalen om hun leningen te verpakken en ‘verkopen’ (securitisatie). De securitisatiemarkt is na de crisis opgedroogd en zelfs banken met weinig betalingsachterstanden zien de rentes die ze aan investeerder moeten betalen stijgen. De Nederlandse hypotheekmarkt is sterk afhankelijk van securitisatie, ruim 1/3 van de hypotheken is inmiddels verpakt en verkocht. Wanneer er afwaarderingen door de grote kredietbeoordelaars zullen plaatsvinden op securitisaties zal de rente nog verder stijgen. Dit kan al snel een negatieve spiraal worden, dalende huizenprijzen veroorzaken afwaarderingen, wat zorgt voor hogere rentes, wat doorberekend wordt aan geldnemers, wat verdere prijsdalingen bevordert.
Daarnaast is er ook nog een tweede punt dat niet snel benoemd zal worden door de banken. Drie van de vier grote banken hebben staatssteun gekregen. Één van de voorwaarden van die staatssteun was dat de banken niet mogen stunten met hun prijzen. Het kan goed zo zijn dat zolang de Rabobank niet haar rentes verlaagt de rest van de grote vier weinig mogen/willen doen. SNS, ABN en ING hebben een niet geheel onplausibel excuus voor de hoge rentes (voorwaarden staatssteun) en zullen ongetwijfeld niet erg veel problemen hebben met het innen van een aantal extra procentpuntjes marge.
Door de NHG vindt er ook aanmerkelijk meer activiteit plaats in het segment tot €350.000. Zo zijn vrijstaande woningen tot nog toe het hardst geraakt door de crisis. Zonder NHG garantie zijn banken minder snel bereidt hun vingers te branden aan het duurdere ongegarandeerde segment. Vrijstaande woningen zijn tot nog toe dan ook het hardst geraakt door de crisis. 
Bron: CBS
Het zwaard van Damocles dat boven de woningmarkt hangt is het historische grote aanbod van koopwoningen. Over heel 2010 is het aanbod gestegen met 15.8%, in het vierde kwartaal steeg het aanbod met 5.2%. De NVM schat het totale aanbod op 193.000 woningen, andere organisaties maken hogere schattingen tot wel 300.000 woningen. Sinds de crisis is ook de verkooptijd van woningen flink toegenomen:
Bron: NVM
Het segment van woningen met een verkooptijd van meer dan 2 jaar is al sinds de aanvang van de crisis stijgende (van ongeveer 2% naar 14%). Dit zijn ook logischerwijs het type woningen dat straks verliezen moet nemen op hun woning. Mensen in dit segment moeten gemiddeld zo’n 17% afdoen op de oorspronkelijke vraagprijs:
We zien in bovenstaande grafiek dat dit verschil tussen vraagprijs en uiteindelijke transactieprijs niet zo hard meer oploopt als aan het begin van de crisis, dit is wederom te wijten aan overheidsbeleid. Doordat de overheid mensen toestaat om de hypotheekrente op de tweede woning tot twee jaar na de aankoop van de nieuwe woning af te trekken zien mensen niet zo’n grote noodzaak om het oude huis snel te verkopen. De lasten als gevolg van het bezit van twee woningen worden zo gedrukt.
Voor 2011 zijn al maatregelen aangekondigd die de huidige stabiliteit kunnen bedreigen:
1) Het AFM heeft nieuwe regels over tophypotheken aangekondigd. Zo zou er maximaal nog ‘maar’ een hypotheek van 112% van de woningwaarde mogen worden afgesloten. Binnen 7 jaar zou ook de overwaarde moet worden afgelost. De NVB heeft nog tot 1 februari de kans om zelf invulling te geven aan de voorgestelde regels. Mogelijk zullen ze bij deze invulling nog een aantal uitzonderingsmogelijkheden weten los te peuteren (voor bijvoorbeeld NHG-hypotheken). Duidelijk is in ieder geval dat de regels door de AFM zullen worden aangescherpt. Uit het WoON onderzoek komt naar voren dat zo’n 68% van de koopstarters een LTV-ratio (lening als % van de woningwaarde) van boven de 100% heeft, 20% heeft een lening die meer dan 5 keer het jaarinkomen bedraagt. Deze maatregel zal dus met name starters raken, de achillespees van de woningmarkt. Een starter zorgt met de koop van zijn of haar eerste woning voor een koopgolf van gemiddeld nog eens 4.3 woningen.
2) Het NIBUD heeft aangekondigd haar normen m.b.t. tot de maandelijkse woonlasten aan te scherpen, mede door de nieuwe regels van de AFM (verplichte aflossing). Hierdoor mag er stukken minder worden geleend, waardoor het verkrijgen van een eigen woning voor minder vermogende personen moeilijker te bereiken wordt. Deze nieuwe normen hebben ook betrekking op de NHG en raken opnieuw met name het lagere prijssegment.
Aan de andere kant is er het gevaar van verdere inflatie van de woningprijzen als gevolg van Brusselse inmenging. Per 1 januari is het door Brussel verboden voor mensen met een inkomen van meer dan €33.000 om een sociale huurwoning te verkrijgen. Dit betekent dat men de particuliere huur in moet gaan of een woning moet kopen. Particuliere huurwoningen zijn zeer schaars en bovendien prijzig. Het gevaar dreigt dat veel mensen dus zullen worden gedwongen een huis te kopen dat ongetwijfeld op termijn zal dalen in waarde. Hoewel ik het betwijfel kan dit de woningmarkt mogelijk nog een jaar drijvende houden.
2011 is dan ook een onzeker jaar, zeker met de huidige bankvriendelijke regering kunnen er nog wat gekke dingen gebeuren. Desondanks zien de voortekenen er niet goed uit voor de woningmarkt. Mijn voorspelling is dat zonder verdere overheidsinterventies de prijzen in 2011 verder zullen dalen. Een grotere klap zal komen in 2012 wanneer veel crisismaatregelen aflopen.
Update:
Makelaar en hypotheekadviseur Hypodomus concludeert in een onderzoek naar te koop staande woningen dat men niet bereidt is om de woning realistisch te prijzen:
”Hypodomus heeft van 500 willekeurige te koop staande woningen de vraagprijs onderzocht en komt tot de conclusie dat de vraagprijs van veel huizen tot 20% te hoog ligt. Consumenten hopen, tegen beter weten in, nog steeds op die ene koper die wel bereid zal zijn de te hoge vraagprijs te betalen. Ook de makelaar treft blaam. Hij hoopt de verkoopopdracht binnen te halen door de woningverkoper een te hoge verkoopprijs voor te spiegelen. In tijden van stijgende woningprijzen kwam hij daarmee weg, maar nu de woningprijzen dalen hoopt de voorraad onverkoopbare woningen zich op.
Een te hoge vraagprijs heeft ernstige gevolgen. De woning wordt niet verkocht waardoor mensen te maken krijgen met onnodige dubbele maandlasten of ze kunnen niet verhuizen. Uit hetzelfde Hypodomus onderzoek blijkt dat een woning die meer dan 5% te duur wordt aangeboden, maar de helft van het mogelijke aantal serieuze bezichtigers trekt. Een groot aantal kopers die een woning zouden kunnen kopen laten deze vanwege de te hoge vraagprijs links liggen. Dat is niet alleen jammer voor de verkoper, maar ook voor de koper die de koop van deze woning niet eens zal overwegen.
In verreweg de meeste gevallen wordt de vraagprijs uiteindelijk verlaagd. Eerder onderzoek van de NVM wijst echter uit dat het ver boven de marktwaarde aanbieden van een woning tot diverse prijsaanpassingen leidt, met als eindresultaat een verkoopprijs beneden de markwaarde. Een te hoge vraagprijs kost de woningverkoper dus uiteindelijk geld.”
Bedankt voor de informatie. Heb ook verder op de website gekeken en heb toch weer het een en ander geleerd.
Terrific job on this blog post.
I enjoyed every little bit of the post and I have bookmarked your blog.
It’s always stimulating to read content from different writers and learn something from their articles.
What’s Taking place i’m new to this, I stumbled upon this I’ve discovered It absolutely useful and it
has helped me out loads. I am hoping to
contribute & aid other customers like its aided me.
Good job.
What’s up colleagues, its wonderful post about cultureand fully explained, keep it up all the time.
Hello to all, it’s in fact a nice for me to go to see this web page,
it consists of useful Information.
Nice replies in return of this difficulty with genuine arguments and explaining all concerning that.
This is my first time pay a visit at here and i am genuinely happy to read everthing at alone
place.
Hi there to every , as I am truly eager of reading this web site’s post to be updated daily.
It consists of nice data.
What’s up, every time i used to check web site posts here early in the dawn, because i love
to learn more and more.
What’s up to all, how is all, I think every one is getting more from this site, and your views are good in favor of new people.
Hmm it seems like your blog ate my first comment (it
was super long) so I guess I’ll just sum it up
what I wrote and say, I’m thoroughly enjoying your blog.
I too am an aspiring blog blogger but I’m still new
to the whole thing. Do you have any helpful hints for beginner blog writers?
I’d genuinely appreciate it.
I’m extremely pleased to discover this website. I wanted to
thank you for ones time for this fantastic read!!
I definitely appreciated every bit of it and i also have you bookmarked to see new
things on your blog.
If you would like to get much from this article then you have to apply these techniques to your won web site.
I know this if off topic but I’m looking into starting my own weblog
and was wondering what all is required to get set up?
I’m assuming having a blog like yours would cost a pretty penny?
I’m not very internet savvy so I’m not 100% positive. Any suggestions or advice would
be greatly appreciated. Kudos
I drop a comment when I especially enjoy a post on a website or if I have something to add to the discussion. Usually it’s a result of the passion communicated in the article I
read. And on this article De huizenmarkt in 2011
| Lux et Veritas. I was moved enough to post a comment
I actually do have some questions for you if you do not mind.
Could it be simply me or do a few of these responses look as if they
are left by brain dead visitors? 😛 And, if you are posting on other online social
sites, I’d like to keep up with you. Could you make
a list all of your social pages like your Facebook page, twitter feed, or linkedin profile?
whoah this weblog is magnificent i like reading your articles.
Stay up the good work! You already know, many people are looking around for this information,
you can help them greatly.
Thanks for the great post, I was hunting for specifics like this, going to check out the various other articles.
Thanks for sharing such a nice idea, piece of writing is good, thats
why i have read it fully
I’ve been surfing online greater than three hours today, yet I by no means
found any attention-grabbing article like yours. It is pretty
worth sufficient for me. Personally, if all site owners and bloggers made excellent
content material as you probably did, the internet
will be a lot more useful than ever before.
Useful information. Fortunate me I discovered
your web site accidentally, and I’m surprised why this coincidence did not took
place earlier! I bookmarked it.
I take pleasure in, lead to I found exactly what I
was having a look for. You have ended my 4 day lengthy hunt!
God Bless you man. Have a nice day. Bye
Great site you have got here.. It’s hard to find quality writing like yours
these days. I honestly appreciate people like you!
Take care!!
At this time it looks like Expression Engine is the top blogging platform out
there right now. (from what I’ve read) Is
that what you are using on your blog?
Tremendous things here. I am very glad to peer your article.
Thank you a lot and I am taking a look forward to touch you.
Will you kindly drop me a e-mail?
whoah this blog is magnificent i love reading your
posts. Keep up the great work! You realize, many persons are looking round for this info,
you can help them greatly.
It’s remarkable designed for me to have a web site, which is helpful in favor of my experience.
thanks admin
I like the valuable information you provide in your articles.
I’ll bookmark your blog and check again here frequently.
I am quite sure I will learn many new stuff right here! Best of luck for the next!
I’ve been browsing online more than 4 hours today, yet I
never found any interesting article like yours. It is
pretty worth enough for me. In my view, if
all web owners and bloggers made good content as you
did, the internet will be a lot more useful than ever before.
May I simply say what a relief to discover somebody who actually understands what they
are discussing on the net. You actually realize how to bring an issue to light
and make it important. A lot more people need to check this out and understand
this side of the story. It’s surprising you aren’t more popular
since you surely have the gift.
Spot on with this write-up, I really believe that this amazing site needs a lot more attention. I’ll probably be back again to read more,
thanks for the information!
I got this website from my friend who informed me about this web site and now this time I am browsing this web page and reading very informative
content at this place.
Undeniably consider that that you said. Your favorite justification seemed to be
on the net the simplest thing to take note of. I say to you,
I certainly get irked while other folks think about
worries that they plainly don’t understand about. You controlled to hit the nail upon the highest as neatly as
outlined out the whole thing with no need
side effect , folks can take a signal. Will likely be again to get more.
Thanks
Right here is the right web site for everyone who wants to understand this topic.
You realize so much its almost hard to argue with you (not
that I personally would want to…HaHa). You definitely
put a fresh spin on a subject which has been written about for ages.
Excellent stuff, just great!
Wow! After all I got a blog from where I be capable of in fact get useful information regarding my study and knowledge.
If some one wants expert view about blogging and site-building then i advise him/her to visit this website, Keep up the pleasant work.
Tremendous issues here. I am very happy to
look your article. Thank you so much and I am taking a look forward to contact you.
Will you kindly drop me a e-mail?
It’s truly very complicated in this busy life to listen news on Television,
so I simply use internet for that purpose, and get the latest information.
hello!,I love your writing very much! percentage we be in contact more about your article on AOL?
I need a specialist on this space to resolve my problem.
Maybe that’s you! Looking forward to look you.
My partner and I stumbled over here from a different
website and thought I may as well check things out.
I like what I see so now i’m following you. Look forward to exploring your
web page yet again.
Fantastic post however , I was wanting to know if you could
write a litte more on this subject? I’d be very thankful if you could elaborate a little bit
further. Many thanks!
Excellent way of telling, and pleasant post to obtain data on the
topic of my presentation focus, which i am going to present in university.
you are really a just right webmaster. The web site loading pace is amazing.
It kind of feels that you are doing any unique trick. Furthermore, The contents are masterwork.
you have done a wonderful task in this topic!
Thanks for finally talking about > De huizenmarkt in 2011
| Lux et Veritas < Liked it!
Hello, I think your website could possibly be having browser compatibility problems.
When I look at your web site in Safari, it looks fine however when opening in I.E., it’s got some overlapping issues.
I just wanted to provide you with a quick heads up!
Besides that, fantastic site!
This blog was… how do I say it? Relevant!! Finally I’ve found something which helped me.
Many thanks!
Hi there everyone, it’s my first go to see at this site, and paragraph is
in fact fruitful in favor of me, keep up posting such content.
wonderful points altogether, you simply gained a new reader.
What would you recommend in regards to your put up that you just made some days ago?
Any sure?
This website certainly has all of the information I wanted
about this subject and didn’t know who to ask.