Wat is een ‘marktconforme huur’ eigenlijk?
Naar aanleiding van het regeerakkoord zijn een aantal mensen blij dat de huren naar een ‘meer marktconform niveau’ kunnen worden gebracht. Waarmee bedoeld wordt dat de huren vooral voor mensen met (niet eens zoveel) hogere inkomens fors kunnen stijgen wat vervolgens ten dele door de overheid in de vorm van belastingen zal worden afgeroomd en ten dele in de zakken van de woning grondeigenaars terecht zal komen.
De impliciete definitie van ‘marktconform’ die hier gebruikt wordt refereert aan de economieboekjes, waar in de startmodellen van vraag en aanbod prijzen en hoeveelheden onbelemmerd kunnen worden aangepast. Daarnaast gaan de opmerkingen er, impliciet, vanuit dat ‘marktwerking’ per definitie goed is. Ergo: hogere huurprijzen is ook goed.
Echter – zelfs vanuit deze simpelistische modellen geredeneerd zou ook het aanbod onbelemmerd moeten kunnen toenemen voordat de term ‘marktwerking’ op deze manier mag worden gebruikt. En dat is natuurlijk niet zo:
* Zoals bekend reageert het aanbod van nieuwe woningen in Nederland niet sterk op prijsverhogingen, mede vanwege een woud aan regels. Een onbelemmerde toename van het aanbod is, bij ons, uitgesloten.
* Fundamenteler: huizen worden gebouwd op grond. En grond (laten we het ‘ruimte’ noemen) is per definitie beperkt. Natuurlijk kunnen we de Markerwaard inpolderen voor woningbouw – maar dat hebben we juist niet gedaan om ander ruimtegebruik mogelijk te maken. Er is een reden waarom de klassieke economen niet met de huidige dichotomie “Arbeid en kapitaal” werkten maar met de trichotomie “Land, arbeid en kapitaal”, waarbij land/ruimte een niet produceerbare productiefactor is. Detail: de nationale rekeningen doen dit nog steeds. Het is net als aardgas: je kunt het oppompen – maar niet maken. Niet helemaal terzijde: dit klassieke denken is consistent met de bedrijfseconomie, waarin niet wordt afgeschreven op ‘grond’. Achter het bovengenoemde vraag- en aanbodmodel zit echter het ‘arbeid en kapitaal’ verhaal, de niet produceerbare factor ‘ruimte’ wordt eruit gelaten. Veel van wat gezien wordt als een marktconforme, hogere prijs voor ‘kapitaal’ (de huur van de woning) is eigenlijk een hogere prijs voor het ruimtegebruik (lees: de waarde van het perceel). Waarbij die waarde kunstmatig hoog is, in Nederland, door (daar komt ie weer): de hypotheekrente-aftrek. En moeten we echt de huren gaan verhogen omdat in de ‘echte’ markt ongebreidelde (nou ja, sinds kort: een heel klein beetje gebreidelde) subsidiestromen de grondwaarde in dit land hoog houden?
* Daarnaast is de woningmarkt natuurlijk grotendeels een ‘tweede-hands’ markt, waarbij productiekosten, anders dan impliciet (en soms expliciet) in het vraag- en aanbodmodel zit, eigenlijk niet van belang zijn. Als er meer vraag is dan stijgt alleen de prijs, tenzij de overheid ingrijpt. De aanbodlijn is vertikaal, in economentaal, een klassieke reden om de prijsvorming niet enkel aan vragers en aanbiders over te laten en de markt dusdanig aan te passen dat daar geen misbruik van gemaakt wordt.
Samengevat: de term ‘marktconform’ is bij de huren een eufemisme voor ‘mooi, we kunnen meer monopoliewinsten gaan maken’.
Zeker wetenswaardig artikel! Ik zal zeggen dat ik dit niet zag aankomen in de huidige hypotheekmarkt! Bestaat er een manier om me aan te melden voor deze berichten?
Zeer interessant bericht! Ik moet zeggen dat ik dit niet had geanticipeerd met deze hypotheekmarkt! Bestaat er een methode om me te abonneren op deze onderwerpen?