Peter Boelhouwer, huizenmarkteconoom, wil terug naar 2008. Maar wonen moet juist goedkoper…
Gisterenavond was Peter Boelhouwer op televisie. Ik vind hem de beste Nederlandse woningmarkteconoom. En het probleem waar het om ging, de ‘onder water hypotheken’ van jonge ‘recente’ woningkopers die waarom dan ook hun huis moeten verkopen moet opgelost. Maar moet dat echt door elk jaar 12 miljard hypotheekrentesubsidie in de markt te blijven stoppen? Er zijn andere manieren: de banken moeten na-tuur-lijk gaan meebetalen aan ‘onder water hypotheken’. Waarom denkt u dat we op deze site er zo op hameren dat banken geen bonussen en dividenden moeten betalen, en lagere salarissen moeten gaan betalen, en met minder mensen moeten gaan werken? Het geld is elders hard nodig! Verhuur moet normaler en makkelijker worden – inclusief de eerste jaren wellicht minder rechten voor de huurder (kan nu trouwens al contractueel geregeld worden, zie anti-kraak). De termijn voor hypotheekrenteaftrek op te koop staande woningen moet omlaag. De NHG moet omlaag. En de inflatie en economische groei moet omhoog (let op: Mario Draghi, u weet wel, die van de ECB, waarschuwt steeds krachtiger steeds minder impliciet voor te lage geldgroei en inflatie en heeft net een triljoen Euro in het bankensysteem gepropt om dat te voorkomen!). Er zijn mogelijkheden zat.
Toch had Boelhouwer, ondanks het terechte probleem dat werd aangekaart, gisterenavond geen gelijk. Waarom niet? Hij beriep zich op het verkeerde economische model. Hij stelde dat de huizenmarkt, volgens dit model, fundamenteel in evenwicht is, in Nederland, ‘als we maar terug zouden gaan naar de hypotheekverstrekkingsregels van 2008’. Anders gezegd: ondanks dat de prijzen hier, anders dan in Duitsland meer dan verdubbeld zijn is het de Nederlandse markt, en niet de Duitse, die volgens hem kennelijk ‘evenwichtig’ is. Boelhouwer geeft hiermee aan niet te begrijpen wat een ‘markt’ is, wat hem overigens niet aan te rekenen is. Veel economen begrijpen dat niet. Desondanks blijft het een fout die tot een verkeerde analyse leidt. Enkele missers op een rijtje:
A. Een fundamentele theoretische fout: markten bestaan, maar ‘DE markt’ bestaat niet. In het gangbare economische denken gaat men er van uit dat er een ‘ideale’ markt, die ‘ideale’ prijzen en hoeveelheden oplevert, waarbij men ‘ideaal’ definieert als een markt waarbij er volledige concurrentie is, dat wil zeggen dat er veel aanbieders zijn en veel vragers, dat goederen homogeen en uitwisselbaar zijn en (maar dat wordt er meestal niet bijgezegd) dat de eigendomsverhoudingen duidelijk omschreven zijn. De realiteit is anders. Er is geen ideale markt. Aardig is dat economen zich bij dit soort ideeën over ideale markten vaak beroepen op iemand als Friedrich Hayek, een ‘Oostenrijkse’ econoom die niets van overheidsingrijpen moest hebben, democratie een beetje eng vond en daarom, vol heimwee naar het autocratische Oostenrijk-Hongarije van zijn jeugd, zoveel mogelijk aan ‘de markt’ wilde overlaten, waarbij de kleine, autocratische overheid dan weer wel de regels stelt. Maar ook zo’n man als Hayek wees het idee van een ideale markt totaal af. Voor het goed werken van een markt zijn regels nodig, en een cultuur die marktwerking mogelijk maakt. Elke markt kan daarmee, afhankelijk van de regels en de cultuur, op een oneindig aantal manieren zijn georganiseerd, waarbij elke manier andere uitkomsten oplevert. Denk aan de hoogte van de Nederlandse hypotheekgarantie. Denk aan de opkomst van internet en sites zoals Funda. Denk aan de hypotheekrenteaftrek (ik dacht eerder dat dit 9 miljard was, foutje, volgens De Argumentenfabriek is het 12 miljard en wordt het 14 miljard……). Dit alles betekent dat ‘fundamenteel marktevenwicht’ niet bestaat. Het is utopisch kwakdenken. elke markt is een ‘historische vergissing’. Zoals Boelhouwer eigenlijk ook al aangaf, met zijn uitspraak dat we terug moeten naar de regels van 2008. Markten zijn – als ze het al zijn – alleen maar evenwichtig in het kader van bestaande regels, gewoontes, normen, waarden en een bestaande cultuur. Wat je inderdaad kunt doen is de regels veranderen – en hopen dat het dan beter gaat, als de bestaande situatie niet wenselijk is. Of, gezien de hoogte van de hypotheekrenteaftrek en de schuldenberg, niet houdbaar is. Maar het blijft modderen. Markten zijn mensenwerk.
B. Een praktische theoretische fout: er wordt niet systematisch rekening gehouden met zowel de inkomensrekening van huishoudens als de balans en de liquiditeitsrekening.Daarmee komen we op de situatie op de huidige huizenmarkt in Nederland. Boelhouwer noemde een formule, die aan zou geven dat we tegenwoordig in een evenwicht zitten. Hij zal wel zoiets als dit bedoeld hebben:
Gt = Wt * {(1-a)*it-b+c}-d
Of, wat exacter (want niet in slecht gespecificeerde symbolen uitgedrukt): de gebruikskosten van een woning zijn gelijk aan de hypothetische waarde van de woning (lees: hypotheek, ik zei al, de formule is weinig precies) maal de gebruikskosten als percentage van die waarde. Een duur huis kost meer dan een goedkoop huis. Dat percentage is vervolgens gelijk aan:
* de netto rente die je betaalt (dus gecorrigeerd voor hypotheekrente-aftrek; W*(1-a*it)
* minus (de kosten worden lager) de boekwinst die je haalt omdat door de inflatie je lening minder waard wordt (-Wt*b)
* plus de afschrijving, waarbij dit kennelijk inclusief klein onderhoud is (vaaaaaaag!): +Wt*c
* minus de boekwinst die je boekt als de prijs van je huis omhoog gaat (-d).
En dat soort bedragen worden dan weer in verband gebracht met het inkomen… Deze formule gaat er daarbij vanuit dat het hele bedrag van de waarde van de woning geleend is. Uiteraard moet je, vanuit een marketingperspectief dat niet zozeer uitgaat van het bezit maar van het gebruik daar de onderhoudskosten en het energiegebruik nog bijvoegen, maar goed.
Dit soort formules zijn uitermate beperkt. In elk eerstejaars bedrijfseconomieboekje (maar ook in de Nationale Rekeningen) wordt er van uitgegaan dat je, om een economische eenheid goed economisch te kunnen analyseren, je rekening moet houden met zowel:
* de winst- en verliesrekening (bedrijven)/inkomsten en uitgavenrekening (huishoudens)
* de liquiditeitsrekening
* en de balans
Kijk hier voor wat meer achtergrond. In het bovengenoemde model wordt slechts uitgegaan van elementen van deze rekeningen en niet (en dan pas wordt het echt economie) van de rekeningen als totaal. Waarbij de liquiditeitsrekening zelfs helemaal buiten beschouwing wordt gelaten… Dat klinkt theoretisch en dat is het ook. Maar het gaat erom dat het inderdaad
* om de rente en de inkomens en de energierekening van de huishoudens gaat (de inkomsten en uitgavenrekening)
* maar ook om de liquiditeitsrekening (dat is op dit moment het grote probleem: mensen mogen niet meer zoveel geld lenen als een paar jaar terug)
* en om de balans, dus niet alleen om het bruto vermogen maar ook om de schulden in verhouding tot het totaal, en tot het inkomen.
Daarbij kan de balans, in een echte markt, net zo goed een bindende randvoorwaarde zijn als het inkomen en de rente. Praktisch voorbeeldje: begin september 2001 verkocht ik mijn destijdse huis aan mensen die fl 70.000,– persoonlijke schuld hadden (vertelde de makelaar mij later, mocht ik natuurlijk niet weten, maar hij voelde zich schuldig). Een ontbindende randvoorwaarde voor de koop was echter dat de hypotheek nog moest worden goedgekeurd door de bank, wat normaal voor dit soort hypotheken geen probleem was. Maar toen werd het 11 september. En toen raakte iedereen even in paniek. En toen mocht zo’n schuld opeens niet meer, hoewel het volgens de inkomensrekening best kon, maar de balans van dit echtpaar werd opeens belangrijk gevonden… En toen moest de makelaar het bord ‘Verkocht’ weer uit mijn tuin halen… En toen had ik dus opeens een half jaar extra renteverlies (aftrekbaar overigens, vanwege die sukkels in de Tweede Kamer: kassa!). Dit is op micro-niveau de situatie die zich nu op macro-niveau voordoet. Nogmaals: standaard bedrijfseconomie. Wel te vinden in de eerstejaarsboekjes. Maar niet in de economische modellen… De Argumentenfabriek doet het overigens al een stuk beter.
C. Boelhouwer houdt te weinig rekening met specifieke kenmerken van de woningmarkt..
* Zo reageert het aanbod niet altijd op de prijs… wat betekent dat de aanbodcurve erg steil kan zijn, waardoor een kleine stijging van de vraag tot een sterke stijging van de prijs kan leiden (zie grafiek 2.1 in dit proefschrift). Wat precies is wat in Nederland gebeurde.
* Daarbij blijkt uit internationale vergelijkingen telkens weer dat deregulering van de hypotheekmarkt de belangrijkste variabele is voor de stijging van de prijzen op de lange termijn. Zelfs als de rente stijgt blijkt deregulering tot een stijging van de prijzen te leiden… Kijk hier en hier voor twee IMF publicaties dienaangaande, wel een beetje tussen de regels doorlezen maar toch zeer duidelijk. Mensen reageren dus meer op de mogelijkheden van hun ‘liquiditeitsrekening’ dan op de mogelijkheden van hun ‘inkomensrekening’, als het om huizen gaat (en rekenen zich na twintig jaar van stijgende prijzen makkelijk rijk).
* En op de korte termijn reageren de woningprijzen vooral op die van vorig jaar en die van het jaar daarvoor. Mensen kijken niet naar ‘de markt’ en naar vraag- en aanbodfactoren, maar naar wat prijzen in de buurt deden (en hopen natuurlijk de hoofdprijs te winnen).
* Daarnaast is er sprake van ‘verlies-aversie’. Mensen incasseren makkelijker winst dan verlies – en nemen het risico van groter verlies in de toekomst op de ‘niet-koop’ toe. Aanbodprijzen gaan makkelijker omhoog dan omlaag.
Dit betekent dat de variabelen die in de formule worden genoemd niet genoeg zijn, zacht gezegd, om de prijs- en hoeveelheidsontwikkelingen op de woningmarkt te verklaren.
D. De macro-economie. Even mijn broek omhoog hijsen… er wordt nu dus beweerd dat bij een hypotheekschuld van 700.000.000.000 en een woningwaarde van momenteel 1.200.000.000.000 er alleen voor relatieve recente, jonge kopers een probleem is, wat betreft de schulden… Individueel misschien wel. Maar macro-economisch heeft ook Nederland een probleem. Wat gebeurt er (ondenkbaar, natuurlijk, of nee, toch niet) als de koopkracht van ambtenaren de komende twee jaar 6% daalt, door een combinatie van hogere pensioenafdrachten, bevriezing van de lonen, 2% meet BTW en ook nog eens 2% ‘algemene inflatie’… Ook als je niet ‘onder water’ staat heb je dan een probleem. De vaste lasten, zoals rente en aflossing, zijn namelijk: vast. Schuld-deflatie (‘debt deflation’) heet dat. En wat gebeurt er als de werkloosheid 3% stijgt (ondenkbaar, natuurlijk, zie Spanje, Portugal, Ierland, de Baltische staten, nou ja, noem maar op). En hoe zit het met de balansen van de banken, als de huizen nog eens 20% dalen (Boelhouwer zei dat de prijzen 13% gedaald waren, gecorrigeerd voor geldontwaarding en verlaging van de overdrachtsbelasting zijn de prijzen voor kopers nu met ongeveer 20% gedaald).
Al met al: het heimwee van Boelhouwer naar de huizenmarkt van 2008 is begrijpelijk – maar we moeten vooruit. Wonen moet weer goedkoop worden. En dat kan niet als de huizenprijzen op het huidige met 12 miljard overheidssubsidie gefinancierde niveau blijven. Maar een geruststelling – ook als die prijzen dalen dan verdwijnen de huidige woningen echt niet – en blijven we echt net zo goed wonen als nu. En goedkoper. Uiteindelijk zullen alleen de banken de verliezers zijn, als we het goed regelen. Maar dat is ook de bedoeling.
Misschien is het tijd voor een goed onderzoek wie of wat verantwoordelijk is voor deze absolute puinhoop op de huizenmarkt.
Als eerste denk ik de compromispolitiek.
Maar zeker ook de lobbymacht van de financiele sector. Niet de woonconsument, huurder of koper, was stond centraal, maar belangen van financiele sector en corporaties.
Leuk artikel.
Ter aanvulling op je laatste punt (C). Rent seeking behaviour of existing home owners moet niet worden onderschat en de impact dat dit heeft op de huizenprijzen en het prijsevenwicht. Verliezen worden met moeite genomen en huidige huiseigenaren (lees veh) zet effectief het lobby middellen in om aanbod in de huizenmarkt te beperken mbv wet en regelgeving en de financiering van huizen zo laag mogelijk te houden.