De huizenmarkt in 2011.
Vandaag heeft het CBS de gegevens over de huizenmarkt in december 2011 en daarmee ook over heel 2011 bekend gemaakt. Op deze blog zijn we herhaaldelijk op de huizenmarkt ingegaan,bijvoorbeeld hier en hier . Wat is er allemaal gebeurd en was ons alarmisme terecht?
1. Behalve in het eerste kwartaal is de omzet op de huizenmarkt elk kwartaal vergeleken met 2010 aanzienlijk afgenomen (grafiek 1)
2. Als we naar de reele, dus voor geldontwaarding gecorrigeerde omzet op de huizenmarkt kijken zien we dan ook een verdere daling van de markt. En de markt was al erg laag. Hoe voor de hand liggend het ook is om dit naar voren te brengen (het CBS geeft op de site de gegevens voor de omzet al, je hoeft ze alleen maar te delen door het prijsindexcijfer) toch blijft het uiterst opmerkelijk dat er zo weinig naar de omzet op de markt wordt gekeken en zo veel naar de prijzen van de huizen. Macro-economisch is de omzet zeker zo belangrijk. Let op: de index is inclusief overdrachtsbelasting, dus de verminderde omzet door de afschaffing hiervan is (recht toe recht aan) ook meegenomen. De reden om dit te doen is omdat ik de macro-economische markt en de geldstroom in beeld wil brengen, en dan gaat het om de totale omzet.
3. De daling van de omzet werd veroorzaakt door enerzijds een daling van de verkochte aantallen
4. Maar vooral ook door een lagere reele prijs
5. Het totaal overziend valt op dat terwijl tot nu toe het aantal verkochte woningen in de markt onderuit is gegaan, de prijs van huizen nog opmerkelijk hoog is gebleven! Juist vanwege:
* de tot nu toe nog geringe daling van de prijs
* vanwege de sterk verminderde mogelijkheid om hypothecair krediet te krijgen
* vanwege de onzekerheid in de markt
* vanwege de nog steeds stijgende voorraad onverkochte woningen
* vanwege het steeds grotere aantal woningen dat erg lang te koop staat
* en vanwege de niet bepaald stijgende inkomens
kunnen de prijzen nog maar een kant uit: omlaag. Ik sluit beslist niet uit dat er in 2012 nog tussen de 5 en 10% vanaf gaat. De enige positieve ontwikkelingen in de markt zijn eigenlijk de nog steeds groeiende bevolking en een beperkte hoeveelheid nieuwbouw. Maar wat betreft die nieuwbouw verwacht ik dat er gemeentes zullen zijn die eieren voor hun geld kiezen, de grondprijs 250,– per vierkante meter verlagen en de prijzen van huizen zo (bij 200 vierkante meter) 50.000,– omlaag gooien. Beter een half ei dan een lege dop, en wie het eerst komt die het eerst maalt.
En ons alarmisme lijkt terecht te zijn geweest. Het is niet uitgesloten dat ook Nederland in een (gematigd) Iers scenario terecht komt, gezien de pogingen van de heer K. Knot om de pensioenuitkeringen te verlagen en de premies te verhogen (waardoor er meer geld in de pensioenpotten komt) lijkt ook deze man dat door te hebben. Als de prijzen van huizen met 30.000,– dalen (wat echt niet uitgesloten is) dan moeten de banken als het allemaal wat tegenzit zomaar 30 miljard afboeken – en nogmaals de gang naar de overheid maken, die dan kan zeggen dat we daar gelukkig de spaarcentjes die in de pensioenfondsen zitten voor kunnen gebruiken! Gek genoeg is de voornaamste beleidsaanbeveling van deze blogpost dus dat er direct wordt ingegrepen in de bonussen en de hoge salarissen en de dividenden van de Nederlandse banken. Al het geld is nodig om daar het eigen vermogen te versterken.
Nice post. I learn something totally new and challenging on websites I stumbleupon every day. It will always be interesting to read articles from other writers and practice something from other web sites. |