Omzet op de woningmarkt in 2011: -12%.
Nieuwe gegevens over de prijs- en omzetdaling op de woningmarkt:
Wat betekenen deze gegevens? laten we het op ee rijtje zetten:
1. De overdrachtsbelasting is 4% gedaald
2. De prijzen zijn 3,3% gedaald (november), wellicht 2,5% gemeten over het hele jaar
3. De inflatie (geldontwaarding), gemeten over het hele jaar, zal uitkomen op een kleine 3%
4. Het aantal verkopen is 6% gedaald in november en 4% gemeten over het hele jaar-tot-en-met-november
Gecorrigeerd voor de geldontwaarding is de totale omzet op de woningmarkt dus trendmatig, ervan uitgaande dat de 6% overdrachtsbelasting nu definitief tot het verleden behoort en uitgaande van 2,5% geldontwaarding, 4% lagere verkopen, 2,5% lagere prijzen en 4%-punt daling van de overdrachtsbelasting, vergeleken met 2010, gedaald tot:
0,975*0,96*0,975*0,96 = 0,88. Dus een daling van 12% in een jaar tijd.
Ik had gelijk, het CPB en de SER en Nyffer en Francke hadden ongelijk. En natuurlijk hadden De Vries en Boelhouwer (van origine geen economen, overigens) al veel eerder gelijk. Nu gaat het er niet om wie er gelijk heeft, het gaat om de argumenten – en de analyse en de modellen waar deze argumenten op gebaseerd zijn. Kort samengevat (zie de link): het ontbreekt economen aan het vermogen om de resultaten van modellen te interpreteren in het kader van de werkelijkheid. Vooral de via de link te vinden rapporten van de Commissie van Sociaal Economische Deskundigen en van het CPB zijn daar een triest voorbeeld van. Hierboven gebruik ik een zeer grof en simpel model om de omzet op de woningmarkt te berekenen. Daar komt een daling van 12% uit. So what! De vraag is dan wat de 12% omzetdaling betekent. Is dat, historisch gezien, veel (Ja!). Is dat slecht voor de economie (vermoedelijk wel, als mensen doordat ze denken dat ze nu armer zijn meer gaan sparen/hun hypotheek sneller gaan aflossen, waardoor de bestedingen afnemen). Wie zijn de winnaars (de jongste generatie zonder huis), wie zijn de verliezers(de dertigers die niet lang geleden een huis hebben gekocht)? Waardoor komt de prijsdaling? Wat is de rol van de banken? Hoe kan het dat een daling van de overdrachtsbelasting met 4% niet doorwerkt in de prijsontwikkeling? Warom is er na 2008 een breuk in de tot dan toe zo goed voorspellende econometrische modellen (voor economen: een Minsky moment? De Lucas kritiek? Maar, hoe moet de Lucas kritiek dan worden ingevuld? Met een Minsky-moment of met het idee dat niet alleen het individu maar de hele sector huishoudens rationeel gedrag vertoont, of juist met het Minsky moment?).
Wat nodig is, is dus een brede historische analyse, die op een intelligente manier gebruik maakt van de resultaten van de modelmatige excertities – in plaats van deze resultaten als de uitkomst van de analyse te zien. En daar hebben veel economen dus moeite mee.
Vries, P. de and P. Boelhouwer (August 2004), ‘Lange termijn evenwicht op de woningmarkt. Relatie woningprijs, inkomen en woningproductie’, DGW/NETHUR 28, Utrecht.
Particular medications may even be able to inhibit addicting
behaviors.