apr 12, 2012
Posted by Jesse Frederik on apr 12, 2012 | 0 comments
‘Het slechtste kwartaal sinds het uitbreken van de kredietcrisis in het 3e kwartaal van 2008,’ zo beschrijft de NVM het afgelopen kwartaal in haar laatste woningmarktcijfers. Het aantal woningtransacties daalde met maar liefst 15 procent en de prijs met 5,8 procent vergeleken met het eerste kwartaal van 2011. Het aanbod aan koopwoningen groeit gestaag door, hoewel het aantal intrekkingen (woningen die uit de koopmarkt worden gehaald) hoger ligt dan ooit. FTM voorspelde dinsdag al dat de cijfers teleur zouden stellen.
Woningaanbod
“Is er dit kwartaal dan alleen maar slecht nieuws te melden?” vraagt NVM voorzitter Ger Hukker. “Zeker niet, want uit NVM cijfers blijkt dat één op de vier zijn woning toch nog binnen drie maanden weet te verkopen.” Hukker vertelt er niet bij dat vier jaar geleden nog ongeveer de helft van de woningen binnen drie maanden werd verkocht.
Grafiek 1: Woningaanbod naar aantal maanden te koop (Bron: NVM)
Ook Hukker kan niet altijd zijn optimistische makelaarspet op hebben. “Er staan mensen nu al drie of vier jaar te koop met een prijs van vóór de kredietcrisis en die prijs is gewoon achterhaald” zegt Hukker. “Als je blijft dromen van de prijs die ooit de buurman gehad heeft dan raak je niet verkocht.” De Vereniging Eigen Huis kan wel verklaren waarom deze groep mensen, die steeds omvangrijker wordt (zie grafiek), niet in prijs wil zakken. “Dat zijn mensen die moeten een bepaald bedrag voor hun huis hebben om die hypotheek die daarop rust te kunnen afbetalen,” zegt Hans Andre de la Porte van de Vereniging Eigen Huis.
De prijzen passen zich langzaam aan omdat er een de facto prijsvloer is neergelegd door de banken, namelijk de uitstaande hypotheek. Met name in het goedkopere segment, waarin voormalig starters woning hebben, is men overgefinancierd, waardoor betaalbare woningen voor nieuwe starters nog steeds moeilijk te vinden zijn.
Lees verder….
apr 12, 2012
Posted by Jesse Frederik on apr 12, 2012 | 1 comment
Op donderdag zullen de nieuwste kwartaalcijfers van het NVM worden gepresenteerd. Hier wordt door volgers van de woningmarkt naar uitgekeken, omdat de NVM cijfers verkopen ongeveer 3 maanden eerder registreren dan het Kadaster. Ze zijn daarom de meest actuele officiële indicator van de ontwikkelingen op de woningmarkt.
Met dank aan ICT-techneut @Woningnieuws, die woningmarktwebsite Funda monitort, kan er nu al een redelijke voorspelling worden gedaan van de komende kwartaalcijfers. Het beeld is weinig rooskleurig. Vanaf januari is het aantal woningtransacties op Funda dieper gedaald. Dit zal zich naar alle waarschijnlijkheid ook aftekenen in de nieuwste NVM cijfers.
Grafiek 1: Woningtransacties op Funda en bij het Kadaster (Bron: Kadaster en Funda)
Kortom, de toch al kwakkelende woningmarkt zakt verder weg. Herstel is bovendien verder weg dan ooit nu ook de algehele economie weer in een recessie terecht komt.
Lees verder..
apr 4, 2012
Posted by Jesse Frederik on apr 4, 2012 | 0 comments
De expert is iemand van statuur, het liefst met een academische titel, die betrouwbare analyses kan geven over een onderwerp. Experts spelen een belangrijke rol in het publieke debat. Ze vormen niet alleen een belangrijke bron voor journalisten, maar worden ook dikwijls geraadpleegd door beleidsmakers. Er is maar al te vaak een kennis gat dat moet worden opgevuld met de technische know-how van de expert.
Maar wat als de expert het mis heeft? In de aanloop naar het klappen van de Amerikaanse huizenbubbel was de meest geraadpleegde bron in de Amerikaanse media over de woningmarkt David Lereah, de hoofdeconoom van de Amerikaanse vereniging van makelaars. In 2006 schreef Lereah een boek getiteld ‘Why the Real Estate Boom Will Not Bust—And How You Can Profit from It’. De grootdenker van de makelaars had eerder zijn expertise bewezen door in 2000, vlak voor het klappen van de internetbubbel, een boek uit te geven getiteld ‘The Rules for Growing Rich: Making Money in the New Information Economy’. Deze eerdere miscalculatie mocht niet verhinderen dat hij in de media alle ruimte kreeg om uit te leggen waarom de Amerikaanse woningmarkt een nieuw financieel perpetuum mobile zou worden.
Het wilde Amerikaanse medialandschap is lang niet de enige plek waar experts blunder op blunder stapelen zonder van hun voetstuk te vallen. In de regel zijn voorspellend vermogen en verstand van zaken geen vereisten om te kwalificeren als expert, verbale kwaliteiten, een bekwame uitstraling en een hoge titel zijn vaak meer dan genoeg.
Lees verder….
mrt 26, 2012
Posted by Jesse Frederik on mrt 26, 2012 | 1 comment
Waarschuwing: dit wordt even een wat slordig geschreven stukje zonder veel uitleg.
De kwantiteitsvergelijking is een tautologie uit de monetaire theorie en luidt als volgt:
M (geldhoeveelheid) * V (omloopsnelheid van geld) = P (het prijsniveau) * T (het transactievolume)
De relatie tussen PT en BNP
PT verwijst in feite naar de totale omzet van de economie. Economen nemen vaak voor het gemak aan dat PT –en daarmee MV- gelijk is aan het BNP. Dit is echter niet gerechtvaardigd aangezien geld niet alleen wordt gebruikt om goederen en diensten mee te kopen, maar ook om financiële activa te kopen zoals obligaties en aandelen. Deze aankopen zijn niet onderdeel van het BNP. Wil er dus een stabiele relatie zijn tussen PT en het BNP dan moet men de onwaarschijnlijke aanname maken dat er altijd een even groot deel van de geldhoeveelheid wordt gebruikt om financiële activa mee te kopen. De geldhoeveelheid dient, wil de kwantiteitsvergelijking bruikbaar zijn, dus verder opgedeeld te worden in geld dat wordt gebruikt om goederen en diensten mee te kopen en geld dat wordt gebruikt om financiële activa mee te kopen.
Problematische definities
Als geld kan worden gedefinieerd als potentiële koopkracht, dan zijn onze huidige definities van geld niet toereikend. Neem bijvoorbeeld kredietlijnen die bedrijven hebben met banken. Een bedrijf kan in potentie tot een bepaald bedrag rood staan en heeft dus veel potentiële koopkracht tot haar beschikking. Moeten kredietlijnen ook worden meegerekend in de geldhoeveelheid? Dit lijkt wel redelijk logisch als geld potentiële koopkracht is.
Een ander probleem is geld dat niet afkomstig is van een bank. Neem bijvoorbeeld handelskredieten. Ik heb afgelopen maand een artikel geschreven voor de Groene Amsterdammer. Ik ben hier echter nog niet voor betaald en heb dus een claim op De Groene van €625,-. In feite heb ik hun dus op krediet een dienst verleent en zij hebben mij vooralsnog betaald in de vorm van een zelf uitgegeven verplichting. Hoewel dit volledig gangbaar is in het normale zakelijke verkeer verschijnen deze vormen van betaling ook niet in de definitie van de geldhoeveelheid.
Nog een manier waarop de geldhoeveelheid kleiner lijkt dan zij in werkelijkheid is komt door de manier waarop grote bedrijven opereren. Veel multinationals hebben een interne bedrijfsbankier, de zogenaamde treasury departments. Sommige dochterbedrijven hebben een negatief banksaldo en anderen weer een positief banksaldo. De treasury zorgt ervoor dat alle rekeningen worden samengevoegd op de bedrijfsrekening, zodat alleen een netto saldo overblijft. De interne bedrijfsbankier houdt dan de onderlinge rekeningen van dochters bij, terwijl het netto saldo van het bedrijf als geheel wordt geparkeerd bij een bank. Hierdoor wordt de geldhoeveelheid drastisch kleiner dan wanneer ieder dochterbedrijf zelf een rekening bij een bank zou hebben. Desondanks hoeft dit geen enkel effect te hebben op PT.
mrt 26, 2012
Posted by Jesse Frederik on mrt 26, 2012 | 0 comments
De ex-ECB’er Jürgen Stark waarschuwt in een interview met de Duitse krant Handelsblatt voor het ruime monetaire beleid van de ECB.‘Historisch wissen wir, dass jede besonders starke Expansion der Zentralbankbilanz mittelfristig zu Inflation führt,’ beweert de oud Bundesbanker. Stark kon het vorig jaar niet over zijn hart verkrijgen om mee te werken aan de ‘inflatoire praktijken’ van de ECB en vertrok onder het geronk van de geldpersen.
Stark kan op steun rekenen van de Nederlandse afgevaardigden van team Bundesbank. FTM columnist Edin Mujagic en professor Sylvester Eijffinger waarschuwden in het FD dat de kans op stijgende inflatie ‘levensgroot’ is door de ECB acties. ‘De ECB doet ook aan kwantitatief verruimen en begaat zo de grootste zonde die een centrale bank kan begaan,’ aldus de monetair experts.
Lees verder….
